10年易主沉浮路 上海卢湾地块缓慢开发之谜
相关专题:全国楼市 发布时间:2013-05-20
新房导购: 晒了10年太阳的上海卢湾区65街坊258弄南区地块至今仍空空荡荡。   记者调查发现,自凯德集团旗下公司凯德商用接手该地块开发主导权以来,项目开发进程缓慢,至今主体工程尚未动工。

晒了10年太阳的上海卢湾区65街坊258弄南区地块至今仍空空荡荡。

记者调查发现,自凯德集团旗下公司凯德商用接手该地块开发主导权以来,项目开发进程缓慢,至今主体工程尚未动工。

2010年年底,深受金融危机影响的摩根士丹利(下称“大摩”)放弃了在上海做开发商的梦想,将65街坊南地块66%的股权出售给凯德商用旗下的嘉茂信托投资基金。由于该项目地处卢湾区新天地板块黄金地段,新主人凯德商用将其奉为至宝。按照规划,地块上将建成一座31层的办公大楼和一座6层的购物中心,占地面积约2.4万平方米,总建筑面积达12.77万平方米,计划打造成新天地区域内的地标性商业项目。

然而,时隔两年半之后,这幅黄金宝地仍是一片空地,并多次被业内质疑为有意囤地。记者从上海市城乡建设和交通委员会了解到,“(65街坊)徐家汇(002561,股吧)路258弄地块(南区)办公楼、商业用房及地下室项目”的施工许可证仅包含地下部分,地上的办公楼和商场仍处于勘察设计阶段,尚未公示出该部分的开工许可证。而2010年大摩出售前,该地块已完成部分地下工程,相当于凯德商用打地基就用了两年多时间。

“凯德系在上海的项目储备较多,并不急于回笼资金。在目前的市场环境下,只要延缓土地开发进度,就能坐享市中心资产快速升值所带来的收益。”全联房地产商会理事李骁指出。

10年易主沉浮路

记者在地块现场看到,凯德商用的广告牌围成了项目的围墙,工地里只有三四个工人在建造民工房,已建成的地下工程桩上露出一截截锈迹斑斑的钢筋,偌大的场地里只有一台挖掘机停在角落里。此外,凯德商用所开发的南区地块与258弄北区地块仅由一道铁丝网隔开,铁丝网旁还有一家尚未搬走的拆迁户。

这个看似不起眼的工地,曾是上海新天地的一个超级大盘。早在2003年7月,中海发展与卢湾区签订了卢湾区65、67、68、69、70、71街坊地块的《国有土地使用权出让合同》,获得了出让面积达18.8万平方米的六街坊地块。当时雄心勃勃的中海发展计划将其开发为高档商品住宅及商业、办公区,总建筑面积超过70万平方米,预计最迟在2012年底前全部建成。

但此后由于旧区改造矛盾突出,卢湾区65街坊等地块开发突陷“冰冻”,直到4年后,卢湾区才颁发了65街坊地块的《建设用地规划许可证》。不同的是,65街坊徐家汇路258弄地块被分拆为两块,北区继续由中海来开发,南区则自2007年起由大摩和卢湾永业集团共同持股的项目公司进行开发。大摩由此宣称,其将转型为真正的开发商。

2009年初,大摩内部自查曝出公司中国房地产投资部前负责人皮特森行贿案,这位“大摩之星”是当时65街坊南区地块项目公司的法人。行贿丑闻以及受国际金融形势的影响,2010年大摩中国业务区域陷入内外交困的境地,开始屡屡抛售上海市中心的优质物业。在大摩操盘的3年中,65街坊南区地块完成了拆迁工作,却一直未能开工建设,而中海所开发的65街坊北区地块则至今未处理好“钉子户”问题。

尽管10年间,卢湾地块经历了中海失败的一级开发和大摩转型,但在每一次易手中,两者都从中获得了巨额收益。作为最终的接盘者,凯德商用于2011年10月赴香港上市。凯德商用在香港上市的介绍文件中显示,凯德商用以代价14.5亿元收购了卢湾项目66%权益,估计总开发价值为47.43亿元。在凯德商用2011年和2012年的年报中,卢湾项目的账面价值分别为27.09亿元和27.15亿元。从公告信息可看出,在凯德商用完成交易的两年半时间里,其账面上坐享了近12.65亿元的收益。

延缓开发是被迫还是有意

“凯德不会靠囤地来盈利,也没有放慢开发进度。作为开发商,我们当然想尽快开发商业项目并投入运营。”凯德商用东区企业传播经理栗赪菲告诉记者,卢湾区65街坊258弄南区地块预估在2015年竣工,但具体时间还要看工程进度,暂时不能确定。

记者现场发现,卢湾区65街坊258弄南区地块的北侧靠近新天地,与建德坊隔着建国东路。其南面与永业公寓、汇龙新城隔着徐家汇路,西面与淡水湾花园隔马路相对,周边区域以高端居住社区为主,商办氛围并不浓厚。

盛世太平投资管理有限公司董事、总经理陈立民指出,外资开发商在上海开发缓慢的原因有两个:一是开发商对项目摸不透,规划方案改来改去,对市场没有把握;二是外资房企的资金成本低,囤地或缓慢开发对资产升值有利。“就卢湾项目而言,两个原因都存在。如果商场和写字楼过早入市却不能一鸣惊人的话,会有严重的后遗症。凯德既有等下去的压力,也有等下去的必要。”

值得一提的是,在2010年世博会期间,258弄南区地块上设有世博会专线轨道交通13号线马当路站,现有空地是地铁出入口的集散广场。世博会结束后,13号线马当路站作为临时站点停止使用,该地块地下工程也由此荒废。据了解,13号线该路段再次开通还需等到2015年左右。

克而瑞上海机构研究总监薛建雄分析称,该地块上的地铁规划尚存变数,必然影响到地上建筑的规划设计和建设进度,此外,项目周边配套设施尚不算成熟,等到区域价值得到较好的增长后,再开发更为合适。

无独有偶,凯德商用的兄弟公司凯德中国从东方海外收购的中山公园项目,也因遇到各种变数而一再被迫延缓开发,竣工时间从2014年推迟到2016年。这个被命名为“长宁来福士广场”的项目是有着百年历史的旧上海圣玛利亚女中所在地。凯德中国曾试图拆掉这些历史建筑,但遭到附近居民的强烈抗议。最后,凯德中国做出妥协,对项目上的历史保护建筑遵循“修旧如旧”的原则,1栋保护建筑完全保留并修缮恢复成原样,4栋保留建筑按原样复建,而学校操场则被改建成开放性绿地广场供市民休息。

在上海市中心土地日益稀缺的趋势下,无论凯德系被迫或有意延缓开发进度,似乎都将继续获得稳定的高投资回报率。

来源: 百度乐居
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