5月15日，天气开始闷热起来，重庆渝中区化龙桥区域的嘉陵江边，绵延的一片围挡上停着一群群不知名的鸟。围挡上的信息显示，后面就是重庆历史上最大规模的旧城改造项目，号称“续写上海新天地传奇”的瑞安重庆天地所在地。而这个十年前就已开发的项目如今仍没有完工，甚至显露出停工的迹象。
港资房企瑞安在重庆的唯一项目重庆天地本被重庆市政府与渝中区政府寄予厚望。根据规划，这片2003年就达成改造协议的老工业区将建成包括商业街、商场、写字楼以及住宅在内的总建筑面积达360万平方米的一个城市综合体，其中主体建筑是规划高度468米的“西部第一高楼”——嘉陵帆影。
然而，美好的蓝图仍停留在纸面上。5月15日，本报记者来到项目施工现场时发现，工地上工人很少，塔吊偶尔转动，完全不同于通常的建筑工地人来人往、机器轰鸣的景象。即使在已建成开业的商业街，顾客也是星星两两，这个以上海新天地为蓝本建设的商业街显然人气不足。
我听说已经停工很长一段时间了。”对于仍未完工的项目主体的写字楼与商场部分，一位不愿透露姓名的设备供应商告诉本报记者，“重庆瑞安公司两年前进行了招投标，但很快瑞安就通知我们，由于项目工期延后，所有人都没有中标。
据记者从多方了解到的信息显示，瑞安重庆天地在历经10年的漫长建造期之后，如今进展十分缓慢。这家在内地耕耘十几年的港资地产商，以进行成片旧城改造并开发出上海时尚地标——上海新天地而名噪一时，但2012年业绩大幅下滑，企业负债上升，瑞安所驾轻就熟的通过大规模旧城改造制造城市商业中心的“新天地模式”正在遭遇前所未有的困境。
开发十年未完工
据瑞安房地产官方网站介绍，重庆天地城市综合体项目位于重庆市渝中区化龙桥区域，土地面积128万平方米，规划建筑面积360万平方米，包括一条类似于上海新天地的8万平方米商业街，以及150万平方米的住宅，55万平方米的商场，80万平方米的写字楼、酒店，计划总投资186亿元。
值得注意的是，瑞安从2003年拿到这块土地开始，其开发周期已有10年，而目前已完成的部分是商业街区，以及住宅部分的1期雍江苑和2期雍江艺庭，这两期住宅部分业主已经入住，而作为项目主体的写字楼与商场仍在建设之中，其目前遭遇的停工疑云让这个重庆最大的旧城改造项目蒙上了阴影。
重庆天地项目所在的化龙桥区域原本是老工业区，曾是著名的“下岗一条街”，拥有众多的老旧厂房和大面积的棚户区。2003年，重庆市政府与瑞安集团达成该片区开发协议。瑞安看中这块土地，是因为这里是唯一一片靠近重庆市中央商务区解放碑的可完整开发的土地，适合瑞安驾轻就熟的改造模式。
然而，这块土地的拆迁改造却耗时良久。10年前，按照协议，渝中区政府对这片土地进行拆迁整治储备，然后按照该片区的建设进度，分片把土地出让给香港瑞安集团，整个拆迁工作历时4年，到2007年全部1.3万户居民迁走。而瑞安集团通过与重庆市政府签订两期土地出让协议，以及2007年以11.3亿元的价格通过招拍挂获得第三块地块，从而获得全部协议内地块。
漫长的拆迁过程，加上瑞安作为香港开发商所习惯的长开发周期，使得这块土地在10年之后仍远未达到最初的规划目标。
记者从重庆市教育局有关人员处了解到，在瑞安地产的宣传中作为重要配套的人和天地小学，原计划2013年9月份开学，因为设施未配置到位也将无法如期开学，而该小学亦透露出可能另行选址的打算。
就重庆天地项目的进展情况以及项目配套小学是否会撤出等问题，记者致电重庆瑞安房地产公司公共关系事务部主任黄石，未获得正面而有效的答复。
或陷资金困局
在瑞安地产官方网站的显眼位置，挂着瑞安房地产主席罗康瑞2013年3月28日就公司2012年业绩向股东道歉的视频。
这家港资房企去年的经营业绩的确很不理想。瑞安房地产2012年年报显示，2012年瑞安地产实现销售收入约57亿元，远远低于120亿元的销售目标，实现营业额48亿元，同比下跌43%。在2012年各大房企销售突飞猛进的映衬下，瑞安业绩大幅下滑显得尤为醒目。瑞安对此的解释是：“营业额下跌主要由于交付及已确认物业销售减少所致。已确认物业销售减少53%至人民币35.41 亿元。
旧城改造拆迁的缓慢进程，加之一直坚持的自持商业物业战略，让瑞安的资金链相当吃紧。
截至2012年12月31日，瑞安房地产的现金及银行存款总额为人民币86.33亿元，而负债净额则高达260.35亿元，净资产负债率达到70%。据美银美林最近发布的报告称，到2015年前瑞安有3批主要离岸债券需偿还，总额达102亿元，相当于瑞安2012年合约销售额的1.9倍，这并不是一个让人轻松的数字。
为筹措资金，瑞安房地产启动了系列融资计划。在业绩发布的同时，瑞安房地产宣布了一份供股融资计划，集资最多41.37亿港元。而此前不久，瑞安刚刚通过银行贷款了23亿元。
2013年3月，瑞安房地产宣布其资产管理业务分拆独立运营，成立中国新天地公司，预计将瑞安旗下的优质资产——持有商业地产部分如上海新天地等划入，准备于香港联合交易所上市，意图通过业务重组重振瑞安房地产业绩，缓解集团资金压力。
5月初，瑞安房地产宣布2013年前4个月销售收入46.5亿元，已完成全年销售目标的52%。但仔细分析其收入结构，我们不难发现，数据好转的主要原因是上海瑞虹新城等新项目的入市，而这些新项目经历了数年的拆迁与开发，已付出并将继续付出高额成本。正如克而瑞上海机构研究总监薛建雄所分析的那样，这些项目的入市并没有解决瑞安因地块拆迁进度缓慢而入市缓慢的痼疾，而且这些销售回笼资金很快就会被投入下一期的拆迁，而在核心城区，拆迁成本逐年上升，瑞安的利润正被拆迁成本吞噬。
成也萧何败也萧何
以“新天地模式”闻名业界的瑞安如今正遭遇着由此带来的困惑。
上海新天地的成功是通过投入巨资进行大规模成片的旧城改造再打造城市中心的新国际化时尚商业中心。但这一模式似乎难以为继。罗康瑞曾表示：“现时旧城改造项目非常难做，单是动迁时间就花上好几年，而且需投入庞大资金，令集团资金成本大增。”比如上海太平桥地块，2009年就展开了拆迁，当时预期2010由于拆迁进度的缓慢，项目迟迟无法进入建设和销售阶段，瑞安难以迅速资金回笼。
不仅如此，虽然瑞安大部分地产项目都建立在土地成本相对较低的旧城改造区域，但出于对传统文化建筑的保留，瑞安还要投入大量的资金。据罗康瑞介绍，瑞安集团过去3年共计投入在旧城改造项目上140亿元，而今年还要投入30亿元。
而瑞安所坚持的商业物业自持模式如今也变成了一个“绊脚石”。商业地产项目的培育期相对较长，自持商业物业尽管在后期会获得稳定而可观的租金收入，但漫长的培育期对企业的资金实力要求非常高。瑞安房地产在港资企业中实力较薄弱，相对和黄、新鸿基等大佬来说，只能算是“小兄弟”。“上海新天地”模式被复制到重庆、武汉、佛山等地，迅速扩张，动辄上百亿元的投资，对瑞安的资金要求成几何级增长。并且，瑞安房地产惯于操作商业地产，对住宅地产缺乏操作经验，瑞安“新天地”系列综合体项目中，住宅比重普遍偏小，很难以住宅部分的销售支撑商业部分所需的资金。
逐步放弃旧城改造模式，寻找新的商业模式，是瑞安当前必须面对的问题。瑞安显然已认识到了这一点。罗康瑞近日就明确表示，未来瑞安将集中参与中小型项目，加强销售及加快资产周转，希望可藉此降低负债比率。
- 下一篇：10年易主沉浮路 上海卢湾地块缓慢开发之谜
- 上一篇：掮客融园 一本万利的卖地生意
家装馆
- 灯饰
- 浴室柜
- 烹饪锅具
- 席梦思
- 水龙头
- 热水器
- 花洒
- 家用家具
- 地毯地垫
- 插座开关
- 置物架
- 毛巾杆
