回顾房地产过去10年发展，房企合作拿地并非新鲜事，特别是在楼市调控之下，迫于资金压力的中小开发商往往选择与大开发商合作开发的方式度过寒冬。然而，与以往小大联合相比，今年以来，越来越多的巨头型开发商纷纷选择与自己同级别企业或者基金联手，形成更加强势的联盟，房地产企业间的合作模式开始向“强强联合”、“专业与专业联合”进行演变，随着集中度的增强，中国楼市资本化与寡头正在加速。
强强联合成新趋势
作为房企强强联合的代表，2011年底，方兴地产与融创中国联手北上斩下来广营B1-B3组团地块。方兴地产是央企中化集团旗下地产旗舰企业，而融创中国作为高端住宅市场另一大巨头企业。
今年2月14日，招商地产发布公告，称其公司全资子公司招商局地产(北京)有限公司与九龙仓集团有限公司全资子公司大连盈致企业管理有限公司联合竞买取得北京市朝阳区来广营乡A4和B4地块的国有建设用地使用权，成交价总计23.7亿元。房地产企业代表招保万金，招商地产有140年的历史血统，九龙仓是香港最具规模的地产投资公司之一。此外，10月10日上午,保利万科联合体以总价32.56亿元竞得长沙滨江新城B7地块。
据链家地产市场研究部统计，在2011年成交的69块住宅土地中，17宗地块的受让者是联合体。在2012年成交的40宗住宅土地中，9宗地块的受让者是联合体，占比22.5%。
链家地产市场研究部张絮认为，从联合拿地的房企来看，既有民企联合央企，也有央企联合港企。但是整体来讲，房企之间的合作拿地还是由于其在资金实力和管理能力上有较强的互补性。随着市中心可出让地块的减少，单块土地的总价越来越高，如果房企依靠自身能力拿地，一方面短期筹资的压力较大，另一方面，将大量资金沉淀在一块土地上，风险较大。尤其是在调控以来，房企联合拿地的优势凸显。未来也仍会持续。
资本化与寡头化
除强强联合外，房企巨头与基金公司的合纵连横也成为今年出现的新变化。今年10月，位于徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01商住办地块以45亿被保利建锦联合信保基金摘得，而信保基金，是专注于房地产业投资的基金管理机构。此前金地、复地等房企也都设立了专门的投资基金公司。
评论表示，中国房地产开发行业，正在步入真正的“资本为王”的时代。或许多年后，中国房地产业可以像美国那样，划入“金融业”了。而资本为王的时代，是大型开发商和金融机构共同主导的时代，中小房企玩不转了。
中小房企转产或退市，在资金、市场份额等多个方面,龙头房企的“寡头化”趋势也同样越来越凸显。此前机构数据显示，2012年前三季度销售金额全国前10企业市场份额达到14.06%，较2011年前三季度的12.58%增加了1.48个百分点；前20企业，2012年前三季度其市场份额为19.25%，高出2011年前三季度17.11%的市场份额2.14个百分点。
近日，上市房地产公司三季报陆续发布，数据显示，今年前9个月，房地产上市公司利润分化明显，大型房企优势日益显现，众多中小房企在业绩大幅下滑与资金压力下艰难度日。在大品牌开发商开始逐渐掌控地产话语权的同时，对于价格体系的影响力也在不断扩大。
不过，北京中原地产研究总监张大伟认为，目前大型房企集中度距寡头阶段有一定距离，这个阶段的集中度只会增大企业之间的竞争，特别是在二三线城市，大型房企联合进入对当地原有大企业定价权会产生冲击，目前处在双方在定价权博弈阶段。
稀释利润率
张絮认为，合作拿地后，一般会伴着合作的持续开发。如果在整个过程中能够整合房企双方资源，对于项目的成功开发将会产生积极影响。对于房企来说，引入合作伙伴合作拿地和合作开发，在财务风险降低的同时，由于少数权益的增长，房企净利润增长将会放缓。
保利地产发布三季度报告显示，今年1-9月，保利地产实现营业收入313.07亿元，同比增长43.52%，主要是由于房地产竣工交楼面积增加及其他业务增长；实现净利润38.20亿元，同比增长10.21%
“公司净利润增长速度远低于主营业务收入增长速度，主要原因是少数股东权益占比提升导致公司净利率下降明显。”申银万国证券报告显示，“这主要是公司少数股东权益占比由去年同期的3%提升至17.6%。少数股东权益的大幅度提升,主要是公司当期结算项目占比较高的成都保利中心、南京保利紫晶山、广东保利V座等项目合作比例较高所致。
据悉，为应对楼市调控，降低财务风险，很多房地产企业在上半年加强了项目股权合作力度，多个项目引入股权合作资金，分离了部分利润。尽管利润率有所降低，但是，保利总利润却呈现加速趋势，保利地产10月29日晚间公布2012年度第三季度报告，7-9月，公司实现营业收入111.24亿元，同比增长67.96%；实现归属上市公司股东净利润13.09亿元，相比去年同期增加94.96%。
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