新浪乐居武汉站新闻主管彭芸（左）与陈淮（右）合影
近日，建设部政策研究中心主任，中国城乡建设经济研究所所长应新浪乐居、湖北清能地产集团之邀来汉，从当前国家经济形式和货币政策、房地产限购、城市化进程和保障房建设等四个方面全面阐释了他对中国及世界宏观经济、房地产业发展、住房建设和宏观调控、城市化对二三级城市的影响等诸多问题的看法。
陈淮认为，中国现有的房子远远不够，降存准金率或为升息腾出空间，宏观调控政策的目标是维护国民经济在短期内的稳定运行。世界经济和中国经济状况没有大家谈论的那样严重。各国企业的状况正在改善，微观经济细胞正在明显复苏……
宏观调控政策是短期工具
宏观调控政策的目标是维护国民经济在短期内的稳定运行。陈淮谈到了两个关健词：短期和稳定性。
他认为，宏观调控政策包括货币和财政政策在内，是维护国民经济短期运行的工具，目标是增长速度不能过快，不能过慢，物价不能过高不能过低，外汇收支平衡与就业发展向协调，看天气增减衣服。
“货币政策不针对房地产。”陈主任认为，货币政策从来是灵活多变没有现行的，现行的也可能就是这个月或者是下个月，货币政策多变不仅是方向会往左往右往前往后，而且会连续加衣服，连续十几二十次升息也很正常。货币政策不针对房地产，救市全是生拉硬扯，牵强附会。中国为什么要调整货币政策？我们面对实际上是经济运行的两难问题。
中国经济属良性正常温和通胀
近期，统计局发布了2011年统计报告，2011年我国经济通胀率平均水平是5.4%，陈主任认为，正常情况下中国经济每年有3%到5%的通胀区间，物价总水平的上涨区间，叫做良性正常温和通胀。
如果通胀率低于1%以下，说明国民经济的运行进入了浅蓝灯区，如果物价降到1%以下，就意味这国民经济出现了通货紧缩，甚至有可能出现了衰退，物价涨和不涨是经济癌症，血压高和血压低也是病。
只有当通胀率高于6%的时候才说国民经济运行进入了过热偏快的区间，当通胀率高过8%，才说国民经济进入了恶性通胀区间。
去年影响通货膨胀的主体因素是输入性、成本推动性的通胀。中央说要防止经济下行和物价过快上涨，是因为影响中国经济通货膨胀和主导通货膨胀的因素不在我们手里，和中国的房地产不直接相关系，中国的房地产高低不是影响中国通胀率的关键因素。
国际经济没那么坏
“我们别把世界经济看得太坏，没那么坏。”陈主任认为，“全球经济中的负面消息主要是两个问题，一个是就业，一个是财政，活不下去的主要是社会问题和政府的问题。
从2009年第四季度到今天2012年第一季度，两年半时间不到，你可曾听说过世界500强，哪一个企业有活不下去的事吗？有没有像2008年下半年到2009年上半年，西方的大企业，通用全球汽车龙头老大，甚至美国最主要的银行，花旗银行资产都出现了危机，经营到了资不抵债的地步，有没有？明确无误地说一句在过去两年多的时间内，西方发达国家经济体中的企业已经初步站稳脚跟，并且明显的回升了，他们的盈利状况都在持续的改善中。” 降存准金率或为升息腾出空间
在部分人士谈到降存准金率就意味快降息了，陈淮并不这么看，他认为这个信号说不定是为升息腾出空间。
他解释道，大夫给开了两个药，有一种药减少了剂量，另一种药剂量加大，原来是不平衡的。存准率和房地产没有什么关系，而大家对2012年的利率和货币政策有一个预期，第一，按照2011年全年平均推通胀水平，利率应该比现在再提高80%到1倍，进入2012年以来，媒体爱说的一个词，最严厉的宏观调控政策。
他不赞同这个说法，他说：“在整个2011年我们享受的仍然是过于便宜的货币。按照2011年的通胀率，正常情况下利率比现在高得多，比如说通胀水平5.4%，老百姓一年期定期存款，这个基准利率应该是5.5%到6%才是对的，我们现在五次升息之后才是3.5%，如果通胀率再往上升可能更高。”
中国面临一场真正的货币战争。由此带来货币政策面对两难，人民币升值不升值？利率不提高怎么升值？提高了怎么扩大内需？这是面对的非常尖锐的问题，就像外部气候降温给肺部带来了刺激，有治肺炎的药，但是这个药会伤肝，在吃保肝的药又会伤胃，吃保胃的又会伤害胆，这就是中国面临的问题，没那么简单，一对一的逻辑，一个简单的因和一个简单的果相对。
宏观调控政策，首先是维护国民经济的稳定运行政策，但是它会影响到房地产是因为房地产这种产品的生产、交易、持有、消费过程都和负债、动用金融杠杆，挖掘信贷资源密切相关，它是间接的，受到最大影响是房地产。有没有直接针对房地产的政策呢？限购和限贷就是直接调控房地产的政策。
挤出过度占有资源的需求 不动摇
“很多人问，限购，不让我买第五套、第八套房子，你是侵害了我的公民权。谁不让你买房子？咱们先说，如果你没房子住，有一条政策，没有房子住的居民不准买房子吗？你已经有两套及以上的房子，您可以买，但晚几年，目前资源供给是供不应求的，这个有限的供给，只能有限满足住房严重困难的群体。”
陈淮称，中国在过去20年住房建设已经创造了一个奇迹。从2000年到2010年，10年间建了80亿平米的城镇住宅，7000万套城镇住宅。我们现在城市家庭是2.3亿个家庭，差不多三分之一的家庭在过去10年搬进了新房。
“那些已经有第二套、第三套、第五套房子的人，已经是过度占有资源的人，那您先干点别的去，我们先优先那些住房严重困难的群体、亟待结婚娶媳妇的群体，让他们先有房子住。这个政策不因为2012年经济增速有下行的风险就会放松。中国是一个人多地少的国家，发展不平衡的国家，这两条决定了我们对抑制、排出过度占有资源的限制。 ”
陈淮说：“房地产将来有一天不调控也要限，这是一个必要的门槛。”
中国现有的房子远远不够
中国住房还处于绝对短缺阶段。陈淮举例说，20多年前武汉老百姓大夏天睡在马路，那是武汉很常见的，往马路上泼一桶水，铺一张席子就可以睡了。现在已经没有，20年的进步大还是不大，快还是不快，不像有些媒体说中国老百姓个个蜗居，个个是房奴，但是如此我们还没有盖够，6.66亿城镇人口，人均才不过20平米，户居60平米。
60平米是一个国际公认和中国实践经验可以验证的，是脱困和满足基本住房需求的水平，60平米一套房子可以满足基本住房需求，比如武汉，武钢等大企业的福利分房，大约是60平米以上或者是以下，脱困型的住房。
如果全中国老百姓城镇居民平均住到60平米，一定有三成的居民还没有脱困，就像说全班同学考试平均成绩都及格了，那一定意味着有三成左右没有及格，所以我们还处在绝对短缺状态。
同时，陈淮认为，中国刚刚起步的城镇化进程也足以支撑房地产行业未来的长期发展。“我国刚刚实现了由大多数人住在乡下到大多数人住在城里的重要转变，但城镇化还远远没有结束。保守估计，到2020年城镇人口将达到8.5亿人，现有的房子是远远不够的。”
限购：一线城市限制 人口 二三线城市鼓励人口涌入
80到100万人是城市的集约化规模，500万到1000万又不经济了，到了1000万以上，每增加一个人全武汉人出行时间都要增加若干秒，再达到一定规模，无论你怎么在交通基础设施上改善投入，交通拥堵状况也将不改善，甚至是负改善，超出合理规模了。但又面对一个必须解决的矛盾，中国在未来20年左右把一个多数人住乡下的民族变为多数人住城里的民族，这不是矛盾吗？多数人住哪去呢？
限购有两个层次，北上广深，加上武汉，这种超大城市，将来没有房地产调控也得限制人口涌入，但是宜昌及一大批二三线城市，他们不是限制人口，而是鼓励人口涌入，不是限制城市规模，而是一定程度上扩张城市规模。
第二，在不同级别的城市有不同问题，大城市是长期的，二三线城市是阶段性的，为什么说到户籍改革呢？从中可以明确无误地读出，居住三年就可以取得当地户口，省会城市不享受这条政策，无论用户籍，还是房子，任何壁垒都是这些城市继续阻止人过度涌入的必要手段。
二三线城市正相反，在湖北境内，除了武汉之外的其他城市，不是缩减而是扩张的问题，除了省会城市以外，在二三线城市，在未来十到二十年人口要扩大一倍以上才可以满足中国未来城镇化历史进程的要求。
限价是过渡性措施
限价其实是一个临时性的过度性措施，既然老百姓有意见，上海早就限价了，但是上海的限价很聪明，比如你的房子卖得贵，发改委一算，这边卖20套房子，上海的平均房价就上去了，清能地产限定就只能卖七套不能卖第八套，是通过调整供给构成的办法限定本地区的平均房价，地方政府也是良苦用心。
媒体人经常说地方政府做小动作，我不这些认为，限购和限价明文规定，省会城市限购，其他的城市如果出现异动要视情况定价。限价实际上限不住了，因为在市场经济下，有一个叫“影子价格”的概念，比如这个房子本来按照供求价格卖到7000，你非要5500，第二个人还是卖7000，就不等于这个房子只值5500。
保障房的目标是人人享有适当住房
“保障房是要解决大多数人的住房问题。”
对此陈淮认为，中国已经解决了满足基本住房需求的任务，但这个任务只是完成了多数人有房子住，还有一个收尾的问题没有完成，我们要把大多数人有房子住的目标用三到五年的周期扩展到所有人都有房子住，而且房子必须是成套住宅，不能是简易的，而且还必须能满足基本住房需求，比如享受市政共用官网，上下管道，厨房厕所。
保障房是为“连盒饭都吃不上”的人准备的，最终的利益倾向还是在于低收入群体。“保障房的目标是在未来几年里，基本实现低收入群体人人享有适当住房。”
中国去年大约已经建了1200万套各种类型的保障房，再建3200万套，大约在“十二五”期间可以基本完成社会成本住房脱困阶段的任务，当然在“十二五”期间任务不是单一目标，还包括部分群体从脱困期到改善期的转变，卧室要大一些，卫生间的功能更全一些，还有大小活动空间。
房产税迟早会收 目前征收时机不成熟
目前征收房产税时机还不成熟，主要在两个方面，一是技术手段无法达到，另一方面各方面主体都不太积极，征收房产税需要每年对全武汉的房子进行评估，同一个小区同面积房子朝向不同价格也不一样，这需要费很大的成本，税务部门也不太愿意。
但房产税迟早会征收，房产税短期内对抑制房价有作用，从长期来看正好相反，因为地方政府收税后就会投入到市政建设，如修建地铁，改善居住环境，就会导致房价上涨，那会收更多的税，全世界都是这样的规律，陈主任认为，不要把房产税纳入短期市场供求讨论，这是一个长久制度建设，有资产就会征税，免不了的。
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