2012年房企20强国企跑赢大势
在融资等方面，国有房企具明显优势，被指“国进民退”
刚刚过去的2012年，“金九银十”的爽约并没有阻碍房地产市场“暖冬”的到来。岁末年初，房企纷纷抓住政策重新收紧前的空窗期，推出大量面向刚需的房源，积极抢收业绩，出现了淡季不淡的行情。近日克而瑞信息集团研究中心发布的《2012年典型开发企业发展策略与展望》报告(下称报告)指出，2012年以来，房地产行业从低谷逐渐回升，房企最难熬的日子已然逝去。从行业发展轨迹来看，企业竞争压力不断加大，不同规模企业间分化加剧，优胜劣汰特点愈加明晰。特别值得关注的是，房企巨头“国进民退”特征明显，国有企业在融资渠道等方面具有明显优势。
报告指出，在过去的一年里，房地产行业整体发展趋势和发展特点出现了新的变化。企业在2012年开始调整发展策略来提升企业业绩的同时，也通过各种手段降低资金风险。
资源优势驱动，
“国进民退”特征明显
克而瑞信息集团研究中心对排名靠前的包括万科地产、保利地产（600048）、中海地产、绿地集团、恒大地产以及万达集团等在内的20家典型房地产企业(下称TOP20企业)2009年前三季度—2012年前三季度财务数据研究显示，在TOP20企业中，保利地产、中海地产、绿地集团、华润置地、远洋地产、招商地产（000024）、保利置业、中信地产、中国铁建（601186）为国企。
报告认为，在市场调控期内，房地产行业发展的最为明显的趋势是“国进民退”。与民营企业相比，国有房地产企业在资源上拥有着极为明显的优势，我国大多数国有房地产企业均隶属于大型跨行业国有集团，如中建系的中海地产、中建地产，华润系的华润置地等均是如此。依托母公司的资源平台，国有企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势。例如华润置地，母公司拿地转让已成为其最主要的拿地途径，大大减轻了企业的资金压力与投资风险，有效地提升了企业的资金利用率。
从国有企业的销售业绩来看，在TOP20企业中，2009年-2012年间国有企业业绩复合增长率为40.33%，增速快于行业平均水平，在经历了2011年冷淡的市场之后，2012年国有企业对机会的把握也更为准确，业绩增速达到了37.20%，远远超过TOP20平均水平的14.64%。
而销售面积的分化亦十分类似，在TOP20企业中，2012年国有企业的增速达到了34.41%，亦是远远超出TOP20的平均水平。同时，四年间TOP20中国企业的销售面积复合增长率也达到了26.15%，也快于TOP20的整体增速。
行业分化加剧，
集中度日趋上升
由于整体行业背景的变化，使得近几年房地产行业分化加剧，集中度持续提升。虽然2010年以来受调控影响房地产市场成交表现不佳，但龙头企业凭借其自身优势逆市突击，呈现出弱市中强者愈强的趋势。主要是这些龙头房企对市场把控能力更强，在市场调控期下，市场战略更加灵活多变，从而保证了成交。预计在未来行业集中度上升趋势不会改变。
回顾近四年来的前三季度TOP50销售业绩排行榜，TOP10及TOP20企业集中度持续攀升。在长期处于反复震荡的房地产市场中，规模领先企业的销售业绩具有更好的成长性。而中小型企业在资源、融资渠道、人才储备方面相对落后，同时限于企业规模，在品牌建设、布局战略等方面也受到掣肘，市场份额逐年缩小。
规模企业业绩持续增长，
千亿企业有望过五
近日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2012年中国房企住宅销售TOP50》排行榜显示，千亿房企增至3家，分别是万科、绿地和保利。2012年虽是调控年，但大型房企的业绩甚至超越以往。万科不再“独孤求败”。
在2012年中国房地产企业销售金额TOP50名单上，万科仍以1418亿元蝉联销售金额冠军，绿地集团和保利地产分别以1078亿元和1018亿元跻身千亿房企行列。中海地产和恒大地产以及万达集团也都超过了900亿元，以935亿元、923亿元和905亿元分列第三到第五位。曾经一度走到破产边缘的绿城中国，去年也获得了510亿元的销售金额，位居榜单第7位。
报告称，除万科、绿地、保利之外，中海、万达2012年的表现也比较突出，与行业老大万科的差距逐步缩小，今年千亿企业有望达到或超过5家。
规避风险，
坚持多元化发展战略
房地产企业发展模式日趋多元化，一方面这是市场背景变化的要求，另一方面也是企业自身发展的必然趋势。从发展布局来看，不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建，预计最快将于明年上市。
从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化。2012年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点，保利、佳兆业等企业纷纷大举进军旅游地产。而曾陷入困境的绿城，2012年以来更是奉行“多条腿走路”的策略，除了扩大传统的代建业务外，现代农业、旅游地产、养老地产均成为其下一步发展的重点。
追求纵深发展，与资本结合愈加紧密
资金是企业发展的基石，在行业大背景变化的情况下，房地产企业从以往的粗放式发展逐渐向专业化发展的道路转变；而要追求纵深发展，也必然促使房地产企业与资本的结合更为紧密，融资的力度也更大。根据CRIC监测的103家房企的融资情况来看，2012年以来，企业的融资动作和力度明显加大，2012年1-10月总融资额度高达2044亿元，相比去年同期增长了33%。从月度走势来看，2012年融资出现3波小高峰，一波是在2-3月份，一波是在6-7月份，一波是在9-10月份。而2011年仅1月份和10月份融资力度较大，这也充分说明了2012年企业对资本的重视。此外，2012年融资货币中美元占比较高，尤其是10月份融资货币中美元占比高达58%，说明近期外围市场的货币政策带来了较大的影响，美国货币宽松政策的资金放量使外资大量涌入香港和内地市场，带动了内地企业海外融资规模的扩大。
报告指出，2012年，在企业的发展方向上，有三个显著的特点：以央企、国企为代表的资源型企业在逐渐转向高周转，追求规模和业绩的快速增长；而品质型企业得益于市场的回暖和强强合作，高品质产品销售复苏，行业地位得到了巩固，做到了产品与外力结合；高周转企业在保持快速开发的高周转策略的同时，也适当降低速度，新形势下增加企业对利润的诉求，力求做到速度与利润的结合。
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