五证不全违规出售 低价房背后藏猫腻
相关专题:全国楼市 发布时间:2013-03-06
新房导购:  “东五环旁边的房子才卖12000元,而且买一送一,比周边的房子便宜好多。开发商说手续还不完全,但未来几个月肯定都能办下来,到时候房价肯定会大幅上升……这样的房子我能买吗?”近日,读者王女士致电《广厦时代》,说有人向她推荐了一个楼盘价格很“实惠”,但又因为手续的问题有些拿不定主意,想咨询一下。了解初步情况后,我们也对这样的“低价”楼盘感到很好奇,决定进行一次探访。

单价一万二买一还送一 五环旁边低价盘快销为哪般?

“东五环旁边的房子才卖12000元,而且买一送一,比周边的房子便宜好多。开发商说手续还不完全,但未来几个月肯定都能办下来,到时候房价肯定会大幅上升……这样的房子我能买吗?”近日,读者王女士致电《广厦时代》,说有人向她推荐了一个楼盘价格很“实惠”,但又因为手续的问题有些拿不定主意,想咨询一下。了解初步情况后,我们也对这样的“低价”楼盘感到很好奇,决定进行一次探访。

商住楼盘给出“白菜价” 全款享受七三折

周末,我们按照王女士给出的信息,来到该楼盘位于南三环的临时售楼处。不大的售楼处里,摆放着沙盘和模型,签字桌前挤满了前来咨询的买房人。一位销售人员表示,之所以把售楼处设在这里,是因为项目工地还在紧张施工,交通和环境都不便进行接待。不过对于楼盘周边的区域规划以及发展前景,销售人员还是借助墙上的示意图进行了详细介绍。

“我们是商住loft楼盘,买一层送一层,现在的销售均价为12500元/平方米,带精装修,如果可以全款付清,还将享受额外优惠。”全款付清能享受到什么样的额外优惠呢?这位销售人员举了个例子:以现在在售的47平方米户型为例,按照正常售价一套在61万左右,折合均价约为13000元/平方米;如果能在两周之内交齐全款,可以享受到的优惠价格仅为45万元,折合均价为9600元/平方米,相当于7.3折的优惠。

9600元的均价,在整个区域来看属于什么水平呢?据了解,该楼盘所处的区域属于东部重点经济发展区域,前不久开通了区域内的地铁线路,周边楼盘价格也在稳步攀升,其周边新建住宅的最低价格在17000元左右,少数低密度高档楼盘价格已逼近3万;而同为商住楼盘的同类项目,价格也在14000元以上。

同样一个区域的楼盘,享受差不多的配套与资源,为什么价格相差如此之多呢?即使放眼北京整体楼市而言,五环周边的新建楼盘,均价也已直冲两万大关。这家楼盘卖出“低价”背后,是否藏有隐情呢?销售人员对此的解释很直接:“项目周边交通还不成熟,离地铁有4站左右距离,生活配套不齐,手续还没办完。”

“五证”不全违规出售 低价背后藏“猫腻”

手续没办完指的是什么?在许多看房人的一再催问下,销售人员不得不说出实情,也就是该楼盘“五证”不全。

业内人士表示,所谓“五证”,是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,简称“五证”。其中前两个证由规划委员会核发,《建筑工程施工许可证》由建委核发,《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由国土资源和房屋管理部门核发。

“实际操作中,买房人主要看《预售许可证》就行,因为《预售许可证》是五证的最后一关,前面四证都全了,房地产管理部门才会发《预售许可证》。所以,只要没有《预售许可证》,就能说明这房子是五证不全的。”业内人士表示。

按照政府规定,“五证”不全的房子不得入市销售,而售楼处的工作人员却并不担心。“其实没什么,现在很多商住楼盘都是这样做的,先签合同交钱房子就是你的了。”售楼人员表示,他们楼盘目前只有《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》,其余三证都还没有办下来。“其他三个证目前正在办理当中,施工许可证虽还没下来,但是我们有政府部门的批文,办下来只是时间问题,而另外两个证最快两三个月就能办下来。”说到这里,他话锋一转,“也就是现在证没办齐所以价格低,真要证照齐全了价格肯定要高得多,所以对你们买房人来说,不就是机会吗?领导说下个月如果施工许可证出来了就要涨一次价,要买现在就最合适。”

改变用途涉嫌变相融资

  居住舒适度随价格打折

在我们因为“五证”不全表示忧虑时,一个项目主管人员主动过来做起了讲解说明工作。“你可以放心,我们在签合同时都会约定,保证明年10月按时交房,交房后两年内负责办下房产证。如果届时没有办下房产证,开发商保证可以退房并给以购房款10%的赔偿金。”此外,该主管一再强调最好能全款付清房款,“如果付全款最少能省15万,而且贷款的手续很麻烦,办下来的时间也长得多。”

此外,在查阅《国有土地使用证》复印件时我们发现,该楼盘土地用途一栏标明的是“工业”,而出售的则是商住公寓,明显有改变土地使用性质的嫌疑。

业内人士表示,上述楼盘以低价为诱饵,掩盖其证照不全违规销售的事实,实际上很可能是为了变相融资。“政府部门对土地用途的变更控制很严格,购买五证不全的商住项目存在较大的法律风险。如果届时无法办下房产证,购房人要面临空等两年多的结局。而所谓10%的赔偿金,只是相当于开发商使用资金的利息,近三年时间总共10%的利息,其成本远低于公开市场借贷。”

另外,市场人士也提醒购房者不要只贪图房屋的低价,更要多看看房子本身的品质及配套。“上述项目虽然价格低,但居住密度大也是难免的,每层竟然有30多户;而作为loft商住楼,总层高仅有4.2米,舒适度也无法保证。”

法律小贴士

  购买“五证不全”房产的风险是什么?

法律人士表示,销售的房子如果五证不齐全,不但办不出产权证,连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作,五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同,也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人,纠纷就来了。另外,如果开发商最终办不齐五证,买房人就不可能得到房子产权。

有的开发商即便取得预售许可证,从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约,会先和买房人办理交房,但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过,开发商取得大产证后,才能再给买房人办小产证。

在这个时间段里,如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人,但因为是期房无法办理转让备案登记,原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户,法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由,判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。

如果期间有债务存在,又有了上面的抵押的状况发生,协议约束不到善意第三方,而且约束买家也只是主张求偿,无法保证房子最后还是到你手上。

来源: 百度乐居
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