临近年末，经过严格调控后楼市即将画上句号。今年市场表现如何？明年又有怎样发展态势？专家认为：近两年，市场将保持平稳状态。
市场将出现分化
汤晓丹 仲益控股有限公司副总经理
今年上半年以刚需引领市场，特别是一些大型房企带动以价换量，几个月时间就完成全年销售额，表现比较不错，但是利润率总的来说还是有所下降。下半年，金九银十没有达到预期，到年底，因大型房企完成任务后价格下行动力不足，量和价格都会在一个比较稳定的状态。
考虑到年底的年报压力，上市房企需要利用这段时间打折促销，但打折幅度不会像以价换量的六七月那么大。目前开的这些新盘，利润水分已经很少，因为两年前拿地时候地价很高，其他成本没有下降，所以开发商能够挤出来的利润最多九折。这也反映出未来的房地产市场一定是一个微利的市场，不可能有像以前那样的暴利了。
明年春节开始到上半年楼市都会处在利润U形的底部，量与价都不会出现突破性的上涨或下降。现在全国市场包括上海市场存量还很大，限购政策下，稳定刚需客户会支持市场稳定运行，不会出现报复性增长或者狂跌。
明年下半年，市场将出现两极分化，这是U形另一部分。两极分化下，刚需市场在量和价上都会比较稳定，因为考虑到城市化进程，每年新增多少人口，必须有多少楼盘去支撑，这些支撑的楼盘一定很稳定。豪宅市场未来一定会放开，让豪宅市场价格自由化。豪宅不仅有居住属性，还有投资属性，在5—10年的长期投资里，中国人还是觉得不动产更保值。当然，豪宅的放开，会是一个漫长过程。
虽然利润处在比较平稳的U形低区，但如果开发商预期和消费者预期发生匹配的话，利润仍将上扬。开发商要改变心态，现在从事房地产不再是暴利，在决策做项目做投资的时候还要考虑其他因素，考虑到品牌、服务、附加值；考虑到消费者预期未来的房子是涨还是不涨。如果这两个预期都回归到正常水平，市场就会按照供需关系良性运行，比如说供应量太多，价格可能会下跌；开发商少投资一点，量减少价格又会上涨，这样的话利润也会出现良性上扬。一个行业不可能没有利润，但是不同于之前炒作出来的利润泡沫，现在拼的是产品、品质、服务，贵有贵的价值。
市场看好刚需房、刚改房
戴正芳 中华企业股份有限公司市场部经理
今年楼市从四月份开始保持小步上扬态势，无论是刚需房、改善型住房还是城市豪宅，都有比较好的表现。这跟我们在年初判断的平稳发展是一致的。很多房企都完成了今年任务，像去年年末那样以价换量的情况不会大规模出现，除非是个别年底新开的楼盘，可能有一波冲量的行情，甚至会是对市场产生正面影响。
明年楼市会比今年更好，成交量会温和地放大，价格也是温和地上扬。今年5月开始，刚需房和改善型房屋都有比较好的持续发展，明年也是，因符合这一类型的楼盘并不是最多，供应有限，市场对这两种楼盘比较期待，毕竟受限的时间已经快两年了。
刚需房和140平方米内的刚改房，一直会在这两年内占据主要地位。从购房者的购买策略来说，只要在价格承受范围内和上班时间控制范围内，有合适的房子就应该尽早买，因为适合刚需盘的土地并不是太多，尤其是最近土地市场价格也不低，未来的房屋成本已经在那儿。刚改则主要考虑是在自己原本的生活区域范围内。从开发商角度来说，希望开发商能以合理价格入市，换得管理层对这个行业的认可，换得购房者对这个市场的认可，而不一定去追求太高的溢价，以免导致新政策的再出台，这对买卖双方都是一种煎熬。
从地段上来说，内环或者中环内的一些中高端房，以及靠近轨交的改善型住房销售量也会比较好。此外，现在很多刚需购房者不是很接受二手房，但是我个人建议二手房也是比较好的选择，成熟市场中二手房的量应该超过一手房，所以二手房应该还有很大发展潜力。
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