摘要】：楼市的“深度冬眠”似乎正在越来越强烈地刺激着地方政府的神经，“救市”或“放松”的地方楼市新政的消息不断地传来。继芜湖之后，上海、浙江象山县又爆变通限购令。
楼市的“深度冬眠”似乎正在越来越强烈地刺激着地方政府的神经，“救市”或“放松”的地方楼市新政的消息不断地传来。继芜湖之后，上海、浙江象山县又爆变通限购令。
分析人士认为，虽然中央对于房地产调控态度明确，但最近地方政府刺激刚性及改善型需求的微调措施逐步增多，包括提高普通住宅标准以减少交易税费、完善保障房建设等。随着土地交易的冷清与土地拍卖溢价率的降低，地方土地收入受到较大影响，房地产开发投资增速的下滑也影响了地方G DP增速，未来地方政府刺激基本住房需求的措施可能增多。
浙江象山悄然变通限购令？
浙江象山县传来悄悄放松楼市的消息。据《每日经济新闻》报道，尽管象山尚未明文取消限购破解限购政策，但已悄然变通“限购令”。譬如，二手房不限购，再买可办理房产登记，但只能一次性付款。
象山“救市”的背后，皆因去年楼市跌入冰点。公开数据显示，截至去年12月底，象山全县共办理存量房买卖房屋登记2048件，建筑面积约21 .64万平方米，成交金额约16 .44亿元，同比分别下降51.5%、54.7%、53.7%。象山县建设局表示，“受限购、限贷等调控政策影响，房地产市场严重萎缩，成交量持续低位徘徊。”
同样陷于持续低迷的还有土地市场。由浙江省国土资源厅官网公开的数据统计得知，象山县2 0 1 0年拍卖3 3宗地，面积8 1 .9 0 4 8公顷，土地出让金19.1847亿元；而到了2011年，拍地面积达到138.5129公顷，但土地出让金只有33.0135亿元。
一个不容回避的事实是，由于成交长期低迷，不管是一线城市还是二、三线城市都积压了大量的库存。来自相关指数研究院的数据显示，截至1月末，北上广深一线城市目前库存的商品房分别为11 .9万套、6 .6万套、6 .2万套和2.7万套。初步估计，四大城市消化这些库存房源分别需要29个月、11个月、27个月和20个月。目前四大一线城市已出台的限购措施均没有出现松动迹象，并且都有大量新盘等待入市。
除了一线城市，二、三线城市的库存也同样高企。相关指数研究院的数据显示，截至1月末，南京、苏州、青岛、厦门四个二线城市的库存商品房套数分别达到5.5万套、3.6万套、11万套和2.7万套，按目前的销售速度估算，四个城市消化掉这些库存分别需要27个月、12个月、55个月和33个月。
上海传递微调信号
而在象山之前，一则关于上海楼市调控政策出现微调的消息迅速传开，即“外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房”。对此，上海房管局相关人士澄清称，对于外地户籍居民的这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行，上海楼市限购政策并没有调整，并且将继续严格执行。
值得注意的是，去年初，和全国其他各大城市一样，上海也出台了限购政策，在《关于本市贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》(沪府办发〔2011〕6号)中，明确规定对于上海户籍居民家庭拥有两套及以上住房的，可提供一年以上在沪缴纳个税或社保证明的非上海户籍居民家庭拥有一套及以上住房的，以及不能提供在沪纳税或社保证明的非户籍居民，均属于限购范围。
上海楼市新政微调，在东兴证券房地产分析师郑闵钢看来，政策的实际效果比较有限。由于本次受益人群仅限于外地户籍居民持长期居住证满三年，而根据有关统计，这部分人群约67万人，而其中的真实需求部分可能仅占1/10或者更低，因此对于外籍常住人口约900万的上海来说，占比并不大，对市场形成的冲击也有限。同时，在目前的市场环境下，即便是有资格的购房者也很可能继续观望，不会迅速形成真实有效的需求。
不过，郑闵钢认为，上海楼市调控政策微调具有一定示范作用，本次上海地区对于外地户籍居民购房资格的重新认定，是地方政府对于改善型需求的一种支持，符合国家一直强调的，抑制投资、投机性需求，鼓励和支持自住型和改善型需求的政策。之前尽管许多城市已经出台了或多或少的鼓励住房消费的政策，但是仅限于三线城市，上海作为一线城市出台微调政策，更容易引发市场的关注，如果能够顺利实施，对于其他城市会产生一定的借鉴意义。
事实上，楼市的“深度冬眠”似乎正越来越强烈地刺激着各地方政府的神经。南都记者统计公开信息发现，自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。
中央调控决心坚决
尽管地方政府刺激刚性及改善型需求的微调措施逐步增多，但中央对于房地产调控态度明确。
国土部21日召开的2011年房地产用地管理调控等情况新闻发布会上，国土部土地利用管理司副司长窦敬丽表示，今年要坚决贯彻落实中央调控政策不动摇，坚决促进房地产市场健康平稳发展，保障性安居工程用地坚决应保尽保，违法违规用地坚决打击，一手抓以保障性安居工程为主的住房用地供应，同时也要抓好已供土地的开发利用建设，及早形成有效供应。窦敬丽表示，2011年住房用地市场运行保持了较为平稳的状况，一方面，保障性安居工程用地大幅增加，有力保障了1000万套建设任务的顺利落地；另一方面，商品住房用地落实仍创新高，为配合落实中央调控目标，加快形成住房有效供应、促进房价合理回归做出了贡献。
住建部政策研究中心主任秦虹同样表示，今年房地产市场政策趋势已经十分明确，一方面继续要控制房地产的供应需求，解决或者减少影响房地产发展的不健康因素，另一方面还要支持鼓励普通商品房的购买和建设，让保障性住房满足十七大的所需。
秦虹认为，房价的合理回归有两方面，一是过去被投资和投机推高的不合理的房价应要回归到合理水平；二是房价的涨幅不能够超过人均可支配收入的涨幅。而在制度方面，她认为，我国目前的土地制度、金融制度、税收制度等改革完善方面，还有很大的空间。
数据来源：海通证券、中投证券
家装馆
- 灯饰
- 浴室柜
- 烹饪锅具
- 席梦思
- 水龙头
- 热水器
- 花洒
- 家用家具
- 地毯地垫
- 插座开关
- 置物架
- 毛巾杆
