一年有四季，楼市亦如此。2008年金融危机导致楼市萧条，2009年市场开始报复性反弹，2010年济南房价达到历史新高，开始高位盘整，2011年在调控重压下楼市又面临新一轮变革，市场供需关系开始发生逆转。2012年，楼市在冷淡中开局，随着库存压力的不断加大，促销成为开发商的头等大事。
业内人士分析，2012年楼市调控的主要指导思想将从2011年的“绝对高压”逐步转变为“相对有序”，同时将通过政策适当调整保护刚性需求。与此同时，一些全国龙头房企已经将焦点对准刚性需求，在产品类型与优惠促销等方面多重发力，力求为全年销售任务的完成打好开端。抄底机遇也在此背景下若隐若现。而在何时买房的问题上，超过五成专家认为今年一二季度是买房的好时机。
长期以来，济南是一个以刚性需求为主的城市。据调查数据显示，济南刚性需求购房者占参与调查总人数的56.7%。随着房地产调控初步目标的达成，某研究机构对今年楼市调控政策做出了预期：调控的主要指导思想将从2011年的“绝对高压”逐步转变为“相对有序”，首先，首次购房以及合理的改善性购房需求将重新获得政策面的适当照顾；其次，一部分房地产市场成熟度偏低、但行政级较高的二三线城市限购政策将出现执行层面上的松动。
业内人士撰文分析：当前调控的重点是抑制投机投资性需求，而且还要通过调整普通商品住宅标准、放松房贷等来保护首次置业需求；同时，限购、限贷这类措施将会慢慢调整，尤其是限购政策，今年应该会出现松动和调整。
信贷层面的利好消息首先传来。央行近日表示，2012年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域，提出要予以支持。这是央行继住建部之后，再次释放满足首套房贷需求的信号。
分析人士指出，在目前房价出现一定回落、市场风险已得到一定程度释放的背景下，此举将较大地满足、保护刚性置业者的需求，同时也有利于整体楼市的平稳和长远发展，但并非放松楼市调控。
业内人士认为，增加对首次购房人群的信贷支持，虽然并不意味着调控政策的放松，但是对之前过于严格的一刀切调控政策进行了适度调整，从而使调控政策更加精准，即在严厉打击投资投机需求的同时，能够更好地保护首次购房人群的利益。
今冬楼市成交低迷，业内人士称，预计今年春天，商品房的推盘量或将会迎来一个小高峰。据数据机构分析：一方面，市场购房需求经过2011年11月以来4个月左右的积压，将集中进入一个释放的活跃期，而另一方面，自去年四季度以来房地产调控政策一直相对平静，对市场的震慑作用不可避免地出现一定削弱，在这两者的共同作用下，三四月市场出现“小阳春”的可能性相对较大。
对于房地产的最好抄底买房时机，某网站调查结果显示，在接受调查的23位房地产专家中，有包括中国人民大学教授叶剑平、我爱我家副总裁胡景晖、光耀东方集团董事长李贵斌、首创集团总经理刘晓光等在内的12人表示今年一二季度或将成为最好的抄底买房时机，占比达52%。
业内人士认为，2012年上半年是买房的一个好时机，特价房的品种也将异常丰富。但是何时为真正的底部，非常考验购房者的眼力。尤其是在楼市整体进入买方市场的背景下，价格已经不再是唯一的选择标准，包括产品类型、产品品质、所在区域的前景规划以及周边环境等，都成为考量标准。
济南世联怡高物业顾问有限公司董事长乐智强发表观点：由于济南楼市投资含量相对较低，因此从全年看房价上涨的预期不乐观，成交价将在低位运行，下半年随着政策环境缓和及去库存任务压力的减小，价格将有缓慢回升的态势，建议购房者在上半年抓住机会。网友“若尘”的观点或许代表了很多刚需者的心声，他认为：每个人都有自己的心理价位和承受能力，只要价格到了自己的那条线，该出手时就出手。
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