揭秘上海楼市中介、开发商、炒房团共生链
相关专题:全国楼市 发布时间:2011-01-01
新房导购:上海楼市中介最后的战争通过中介公司搭桥转嫁风险,现在仍是银行在二套房贷业务中几乎

上海楼市中介最后的战争

    通过中介公司搭桥转嫁风险,现在仍是银行在二套房贷业务中几乎唯一的手段

    电话铃声再一次响起的时候,尹建华的脸色已经很难看了。

    此时已是晚上9点半,"第6个了",尹建华嘟囔了一句,从脸上挤出一抹笑容,安慰同来的客户再耐心一点。

    放下电话,房东转身盯着尹建华,"另一家中介说,加3万,明早签约"。尹建华重重哼了一声,"你说白天有十几波人来看过房子了,可到现在也没谈成,不就是嫌贵吗?为什么大晚上了,突然冒出这么多人加价呢?"

    看到房东有些动摇,尹建华的3个同事七嘴八舌地向房东历数起现在中介竞争的"恶劣"手段,最终,他们达成协议:给加价的中介半小时,如果他们及时赶到并交付定金,那尹建华就放弃这笔二手房的交易,否则房东就收下他的客户带来的2万元定金。由于不断地被中介公司的"撬边"电话打断,这2万元房东用了半个小时还没有数完。

    半小时后,对方爽约了,尹建华终于完成了这笔业务,但心情却更坏了,因为他的中介费,被买卖双方打了对折,"这么不择手段的竞争,我以前从没遇到过,再这样下去,我们要把自己的路都给堵死了。"

       中介的"借鸡生蛋"财路

    尹建华是上海宝山区一家中介公司的老板,拥有4家门店。

    本文开头的插曲,中介业内称为"撬边"。尹建华说,撬边是一个"非常规手段","其他中介公司得知这套房屋即将成交,就给房东打电话承诺以更高的价格买下来,只要搅黄了别人的生意,自己就有机会找下家来接手。"

    这样的手段,在2007和2008年几乎绝迹,2008年的时候,因为对楼市预期悲观,"别说买房,来看房的人都没几个,很多房东急于脱手,都盯着客户要马上就签约。"2007年的时候,因为房价猛涨,各家中介业务都爆满,根本就无须去抢别人的生意。

    更重要的是,那时候中介根本看不上这样的"小钱",在2007年以前,炒房其实才是很多中介的主业。

    房价不断上涨是中介炒房的基础,"只要有低于市场价一定比例的房子挂牌,我们就买下来,转手以市场价卖出",尹建华说,中介一直是二手房交易最主要的渠道,拥有独一无二的信息优势,这是中介获得差价的基础。

    以前买卖二手房,买卖双方在签约之前是见不到面的,只要中介了解双方的心理价位,就可以一边向买方压价,一边抬高买方的预算。

    之后,中介以一次性现金付款的方式买下该套房源,但不进行任何买卖手续,而是让卖家出具一个委托出售的委托书,直接在加价后把房源卖给下家,"赚到20万的差价都是很正常的事情,"尹建华说,在中介行业,这种做法被叫作"现金收房","我们要做的,只是把房价不断地炒高。"

    唯一的难度在于,需要在短时间内有大量现金周转。但在闵行区开了3家中介公司的龙辉告诉本刊记者,中介大多"借鸡生蛋"。

    最常用的手法是:"以往贷款或者转按揭过程中,客户和银行一般也是不接触的,所以,我们就可以伪造一份委托书,先去把卖房业主的售房所得款提出来周转。"龙辉说,银行一般不会刻意去调查这份委托书的真伪,因为银行每年很大一部分房贷指标得靠中介来完成。

    中介、开发商、炒房团的共生链

    中介"借鸡生蛋"的手法并非只有以上一种。开发商、炒房团也是中介重要的服务对象。

    开发商给中介代理的一般都是销售的尾盘,从开发商的角度来说,在销售接近尾声的时候,将剩余楼盘全部委托给中介就能提前结束自己的销售成本,但销售尾盘大都在楼层、房型、地段等方面存在缺陷,而这对中介来说,却意味着可以以低于市场水平的价格拿到这些房源,也就意味着更高的利润,曾经有过多次"成功经验"的龙辉告诉《瞭望东方周刊》。

    在中介行业内,流传着销售尾盘的小窍门,"如果这个楼盘有二手房挂牌,我们就联合几家中介公司,找一些生面孔,一天几波地上门看房,提高房东预期,二手房价格自然也就上来了。"

    而温州炒房团在上海的兴起,中介几乎扮演了决定性的角色,尹建华说,"一直到现在,炒房团想做无本买卖,也只能靠我们中介。"

    所谓无本买卖,主要是指中介可以帮炒房团实现"低首付"甚至是"零首付":中介通过评估公司,将房屋的估值做高,例如,原本价值为100万的房屋,中介让买卖双方多签一份价格为150万的合同上交审核,按首付3成计,投资者可以获得105万元的贷款,等于用银行贷款就可以支付全额房款。

    投资房的快速变现,也靠中介来完成。龙辉说,当年炒房团最主流的模式,就是两个人分别买下一批房子,然后哄抬房价互相买卖,从银行套取现金赚得差价,例如,两人各买一套100万的房子,然后各自以150万的价格对倒,那就可以各自获得50万的差价。

    "如果没有中介公司的操作,炒房团根本就拿不到贷款,银行为了完成贷款任务,睁一只眼闭一只眼,反正风险全都转移给担保公司了,而担保公司也是中介找来的。"

    在炒房团的运作中,银行扮演"输血"的角色,而中介公司则是"血管"。

    "一直以来,上海几乎没有银行愿意办理直客式的房贷业务。"龙辉说。直客式即购房者直接去银行申请房贷,"二手房不但涉及评估事务所、律师事务所、房管局、保险公司等很多环节,更重要的是,过户阶段还需要担保,而这些事情,实际都是中介完成的,也就是说,有了中介,银行房贷既避免了麻烦和成本,连风险都转移了。"

    上海中介风光不再

    但如今的无序竞争,让尹建华和龙辉有了英雄迟暮的感觉,"2008年以来,中介经历的打击实在太多了。"

    2008年上海二手房交易长久的低迷外,2008年7月,上海推出"二手房交易资金结算平台",买房资金不再由中介经手,让他们"借钱炒房"成了泡影。

    而2009年9月之后,在二套房贷已经收紧之后,银行又停止给中介贷款返点,则更使中介的业务雪上加霜。

    返点是银行为争夺二手房贷客源,付给中介的佣金,这个比例在2009年上半年的时候,最高达到过贷款总额的1.8%。如果帮助客户办理转按揭,中介还能从担保公司处获得1000~2000元的回扣。

    2009年8月,龙辉和尹建华一样,陆续接到银行的通知,称从9月开始银行将不再支付返点了,"一是银行的贷款任务差不多完成了,就不想再把利润分给中介,另一方面,就是国家对二套房贷政策收紧了,而中介的擦边球又打得太多,银行怕惹来麻烦,索性就用零佣金的形式减少和中介公司的业务往来,"尹建华说。

    对中介来说,这并不仅仅意味着返点这个重要收入来源被切断。

    尹建华告诉本刊记者,从8月份以来的交易量萎缩证明市场上买卖双方的多空分歧太大,简单来说,就是"购房者是该买的都买了,没买的也追不上了;出价合理的好房子,前几个月也都卖掉了,剩下的,要么就是房子不好,要么就是出价太高";而二套房贷收紧又加大了投资成本和风险,使很大一部分等待入市的投资客出局;而在银行停止返点以后,房贷审批也在收紧,"连购买首套房的客户,很多也必须支付3成首付了,不然银行根本不批,有些人的贷款申请审批,一拖2个月都很正常。"

    "自己现金收房行不通了,我们还能从炒房团的业务里赚钱,代理一个流程下来,几万块可以轻松赚到,后来投资客少了,我们就只能赚自住客的钱,买卖双方各1%的中介费和银行的返点",可是现在,"经常一条街上二三十家中介门店,却只有几套定价理性的房子,两三个真的带着定金来找房的客户",激烈竞争的结果就是中介费打折,"5折是经常的事,我们就只能靠返点维持,现在返点没有了,我们就连维持人员工资都成问题了",龙辉说。

    上海楼市拉锯战

    如今,中介避免大批倒闭的唯一可能,是一手房市场僵局打破,龙辉说,其中关键在于成交量下滑让开发商放盘。

    整个9月,上海一手住宅成交12606套,环比下降4.9%,比5月的最高点,已经下降了29%。而据上海本地媒体统计,9月上海新开盘项目19个,新增供应量150万平方米,创下了2009年上海楼市供应量的最高值。

    "房价过高已成功抑制绝大部分刚需购房者和一部分投资需求者,房产成交周期被拉长。金九银十的低迷已经证明只要房价持续高位,持币观望仍会是大多数购房者的选择。"美联物业区域董事高锦滔对本刊记者说。

    但随着地王频现,在高地价背景下,上海房价不太可能进入下跌通道。预计10月和整个四季度房价都会出现一种企稳的调整态势。

    从2009年上海秋季房展会的结果来看,开发商也的确没有买成交量的账。在这次房展会上,220家参展商的楼盘,有一半没有确定开盘时间。

    "不是不想开盘,是想再等等看",上海一家中型房产开发公司董事长王城(化名)告诉《瞭望东方周刊》,2009年4-8月份的市场回暖,主要是因为2007年以来积累的刚性需求爆发和房源的供不应求,而供不应求的形成"一部分是因为2007年的调控让很多人不敢拿地,所以导致一个时间段的供应稀缺,另一部分原因是开发商捂盘"。

    和2007年开发商恐慌之下纷纷抛盘不同的是,这一次的市场胶着中,开发商底气十足,因为资金供应链没有问题,新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》。

    一方面,万科、金地、万达、复地、首创等近40家地产公司在8月前后,通过不同的方式获得了超过1000亿元的融资,另外,还有多家银行向房企发放了超过1500亿元的银行授信。

    但另一方面,截至2009年中期,中国A股市场的118家A股房地产企业的资产负债率平均高达130%以上,同比增加79.29%。而且,8月份,A股市场的房地产板块指数还下跌了5.10%。

    总体来说,"房地产企业现在不缺钱,所以并不会急于将手中的楼盘全都套现,还可以捂盘,但要持续经营,也不能光捂盘,这些钱也还要投入到新的地块开发中去。上海房价今后的走势,很大程度上还是要看开发商的资金链,究竟能承受多大压力,但一手房市场接下来几个月的坚挺是没问题了。"张永河说。

    所以目前看来,以二手房市场为基础的中介行业更早地遇到了危机。而大型连锁中介公司也不能置身事外。

    据汉宇地产公布的数据,其在上海的90家门店中,9月上半月的带看量下降了30%以上,成交量环比下降了约20%,其中,闵行区和松江区的成交量环比下滑了30%和40%,黄浦区、徐汇区很多门店只有个位数的成交量。

    就算是在十一长假,这个"银十"的核心时间,美联物业上海各门店的带看量也环比下降了10%,成交量环比减少了15%。中原地产公布的报告则显示,其在上海的160家门店在十一期间成交量环比也下跌了10%。

    按照美联物业市场研究组的分析,从2009年7月二手房成交量首次下滑,到8月上海二手房均价止涨并小幅回落,成交量环比分别下跌7%和18.1%,上海的二手房市场已经提前面临了楼市的"拐点","买卖双方的拉锯战如期降临。"美联物业副总经理丁伟对本刊记者说。

    "一手房不跌,就只能指望让首发供应量上来",然而,即便现在开发商已经开始了新的一波拿地建房周期,从拿地到销售,再到成为二手房,"起码要2年以上的时间,也就是说,许多中小型的中介公司不能熬到二手房市场重新繁荣的那一天了。"龙辉语气沮丧地说。
 

免责声明: 本站所有信息均来自网络和相关会员发布,本站已经过审核,如有发现第三者他人利用各种借口理由和不择手段恶意发布、涉及到您或您单位的肖像及知识产权等其他不便公开的隐私和商业信息时,敬请及时与我们联系删除处理。但为此造成的经济或各种纠纷损失本站不负任何责任,特此声明! 本站联系处理方式:图文发送至QQ邮箱: 523138820@qq.com或微信: 523138820,联系手机: 15313206870。

家装馆

  • 灯饰
  • 浴室柜
  • 烹饪锅具
  • 席梦思
  • 水龙头
  • 热水器
  • 花洒
  • 家用家具
  • 地毯地垫
  • 插座开关
  • 置物架
  • 毛巾杆

精品楼盘

更多>>土地信息

万昌迎恩府 [普通住宅]
浙江/绍兴/越城区
元/平方米
嘉舟御河湾 [普通住宅]
浙江/绍兴/越城区
12000元/平方米
景瑞上府 [普通住宅]
浙江/绍兴/镜湖新区
元/平方米

活动推荐更多>>