21世纪经济报道 晓晴 广州报道
“国土资源部对提出房地产权益类再融资申请的上市公司进行重新审核的反馈结果很快就要出来了。最快估计本周就会公布名单。”4月19日，一家拟进行再融资的房地产公司保荐代表人对本报记者表示。
早在2008年，证监会在房地产企业融资把关方面就确定了四大关注重点，其中一条就是重点关注募集资金投向是否符合国土资源部、建设部等有关部门的规定。
是否符合国家产业政策和规定，发改委意见作为审核准入的前置条件，“国土资源部此次审核非常严格，各家房地产公司需要尽量详细补充其土地储备情况和闲置情况，并且对公司的土地使用、开发、转让等方面问题进行更为详尽的上报。年初已经通过国土资源部审核的5家拟再融资上市公司也在此次重新审核之列。”上述保荐人介绍说。
面对目前山雨已来的房地产调控风暴，广发证券研究员沈爱卿认为，“国土部放行后，证监会是否会小规模放开房企再融资很难判断。但国家调控房地产行业初衷绝不是为了打垮房地产业。据了解，首批上报的25家公司当中，已经通过国土资源部首次审核的公司(含IPO公司)就有8家。”
政策纠结依旧
4月19日，接受本报采访的多数券商研究人士认为，国土资源部重审结果出炉并不意味着房地产上市公司的投资机会来临。
长江证券分析师乐加栋表示，国务院17日发出的通知要求，再次强调了加强对房地产开发企业购地和融资的监管。通知要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
“目前的调控政策可以视为后续调控政策的探路者，如没有起到预期的效果，传言中的其他政策出台的可能性仍在。在这一逻辑下，在房贷政策后的政策观察期内，资本市场对政策的纠结还将继续。”华泰联合证券分析师鱼晋华认为。
“这一严厉的措施超出了市场预期，特别是涉及到了重大资产重组问题。受制于土地问题，未来地产企业再融资困难将成为常态。届时，行业融资困难问题将会改变上市企业的发展速度，从而会长期制约房地产企业估值的上升。”乐加栋称。
不过，爱建证券研究发展总部左红英表示，就政策本身而言，对于促进开发商提供有效供给有较大影响。但其难点在于捂盘惜售、土地闲置的认定，这将给政策效用大打折扣。
此外，国泰君安证券研究所孙建平认为，相比预期的严厉二套房贷政策来说，政策还有预留空间，体现出政府不希望一下子挤破泡沫的良苦用心。例如没有明确规定三、四、五等多套房的累进制首付比例和利率(其认为是合理的)；没有对非本地常住居民的异地购置多套房进行按揭房贷限制等。
“我们认为行业必将对这次房贷政策紧缩做出销量明显萎缩、房价走平甚至有一定下跌的正确反应。若开发商继续捂盘，房价继续普涨或暴涨，表现彪悍的城市将最有可能率先进行保有环节收房产税的试点。”孙建平表示。
左红英称，政策的明朗化是行业企稳的基础。虽然此次政策力度较大，对行业将产生明显影响。但由于政策给与地方因地制宜采取临时性措施的权力。在人民币升值和通胀预期下，对资产保值增值的要求产生的房产需求短期内能否有效抑制仍有待观察。因此，在政策观察期内，行业能否达到政策调控预期将决定会否有更严厉政策出台(如地方性的“类物业税”)。这相当于另一只“靴子”仍未落地，政策仍是悬在房地产行业头上的一把剑。
千亿再融资继续“待定”？
WIND统计表明，从2009年下半年至今，有超过40家房地产行业上市公司提出再融资预案，拟募集资金合计超过千亿元。
39家公司拟定向增发的上市公司拟募集资金合计913.17亿元。拟再融资房地产公司当中，“招宝万金”四大房地产巨头均提出了再融资方案。其中，保利地产3月20日已发布董事会预案，拟定向增发125.44亿元；万科A2009年8月表示拟公开增发，预计募集资金不超过112亿元；招商地产股东大会已通过定向增发56.24亿元的议案，待证监会审批；金地集团4月13日发布公告称，拟向不超过10名特定对象非公开发行不超过4亿股A股，发行价格不低于12.4元/股，预计募集资金净额不超过48亿元。
值得一提的是，目前除权益类再融资外，上市房企中还有建发股份、冠城大通与中粮地产拟配股融资81亿元；首开股份、渝开发、浦东金桥等4家拟发行公司债融资65亿元；栖霞建设、嘉宝集团、福星股份等3家企业拟发行可转债融资30亿元。上述非权益类融资需求累计达176亿元，目前均尚在等待监管部门放行。
此前，房地产公司向证监会提交再融资申请均被“搁浅”，距今最近的一批申请获批也要追溯到去年9月30日，系张江高科、苏州高新、新黄浦三公司发行债券。
国金证券分析师曹旭特认为，由于一线房地产公司规模大，再融资涉及审查的土地资料较为复杂，并且一线房地产公司的再融资会更加敏感，在调控效果并不巩固的情况下，一线房地产公司的再融资进程会迟于区域性公司。
在此前不久万科召开的2009年年度股东大会上，公司高层透露，去年8月提出的募资112亿元人民币的公开增发预案尚未得到国土资源部的回应，但该预案仍在万科的计划表上。
其表示，融资申请递交时间排名靠前的区域性公司如中天城投(10.10,-1.11,-9.90%)、深振业A(10.20,-1.10,-9.73%)、广宇集团(7.83,-0.86,-9.90%)等有望首先获批。此外，以定向增发注入资产的重组类公司因为融资不涉及现金，并且完成后能实质改善上市公司经营，其批准进程也有望提速。
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