“两会”后看太原房价走势:价量出现板块分化
相关专题:购房专题 发布时间:2011-01-13
新房导购:二线城市刚起步 春天花照开2009年,太原楼市可以说是跌宕起伏中见平稳。楼价从年初的扑

二线城市刚起步 “春天花照开”

2009年,太原楼市可以说是跌宕起伏中见平稳。楼价从年初的扑朔迷离,到四五月开始的增长。从2007年4975元/平方米到2009年底的5400元/平方米。

市场细分 价量出现板块分化

随着星河湾、万科的进入,加上已经销售的富力城、恒大、万达、海尔等外来楼盘,太原楼市激战正酣,新东方主义、新商业中心、智能化住宅等概念和形式纷纷亮相,大有往日一线城市蓬勃发展之势。

六大城区板块渐成普涨格局,虽然不是应声齐涨,但也是你追我赶,幅度相当。由于各板块上市量反差很大,产品的质素也是参差有别。但主力军非4000-6000元/平方米楼盘莫属,即城区精装修小区、高档公寓等,其次才延展到中端产品,如河西、城北、城东改善型需求的项目。

一些高端价位楼盘在2010年将要有一个明显的重新定位,万元楼盘已不再让人惊讶,区分于十二院城、富力现代广场等新盘的分阶段集中供应,激烈的争夺下,客户的选择余地放大,“打死不降价”倒可以说是个转变,折扣销售、价格出现波动是迟早的事,但是也别指望幅度有多大。

群狮争霸 地方政策难出台

上千亩土地的招商吸引、优惠政策,让全国知名的开发企业大都“孔雀向北飞”,小到高端楼盘,大到区域带动,土地收入促使这两年太原市GDP两位数增长,新道路的建设、旧路整修又促使新一轮的城市化扩展,想要房价跌,难!首先政府不会放弃现在阶段合理合法的最大一块财政收入。

其次,太原楼市总是比一线城市节奏慢一拍。慢有慢的好处,虽挣不了大钱,但也亏不了钱。晚出什么、不出的地方政策就可以名正言顺,而增加保障性住房就成为今年工作的重中之重。但暂时摸不着看不透的经济适用房让广大购房者“泪眼迷离”。小产权房、无产权房、133工程、城中村改造让购房者本就烦躁的心里更加忐忑不安,但该买的还是要买,只在钱多钱少而已。

郊区化渐成主流 城市扩展提速进行时

由于城中以及靠近主城的楼盘价格一路攀升,老百姓的刚性需求已经无力接手单价8000元以上的楼盘,于是挤压效应使得这部分主流消费群将目光投向了近郊的楼盘,比如城北的滨河城、富力城,城东的优山美地、五龙花园,城南的城南都市嘉园、浦东雅典、新兴文教城等。

太原胜利街东扩、府东街东扩、南内环街东扩展的实施,太行路、龙城大街、南中环的建设,种种利好加速了和主城界限的模糊化,使得这部分产品占据主流市场,客观意义上的城郊居住事实将引发郊区化的热议,政府的各项市政配套包括交通配套也将提速。

豪宅集中火拼 高收入群体到底有多少

2010年迎来了高端项目集中上市,泛滥成灾。万达广场、星河湾、昌盛双喜城等项目的持续放量将迎来新一轮的上市高峰。

高端项目密集上市,哪个项目能突围?哪个版块有隐患?怎么理解?如何做到“人无我有,人有我精”?不妨举例说明,万达广场作为城市稀缺的湖景商业、住宅楼盘,城市正中央,缺少类比性,所以其价值不能以传统的楼盘价格来推算,当然其投资保值的价值感更强,论区位和产品,只能说其具备了高端楼盘的气质。再比如,汾河边“星河湾”探访其自然景观不输山河水,产品当艺术品去卖,一个有理想的开发商其产品值得期待。

而一些在2009年裹挟在涨价潮里透支了市场购买的伪豪宅可能要遭遇滑铁卢了。在品质相当时,地段为贵,在地段相当时,稀缺为重。如果这几个维度都是平平,而只打概念牌、梦想牌,那就要细细考量值不值得下手了。

土地获取会越来越难 门槛要求越来越高

2009年12月7日,随着首开股份旗下子公司太原首开龙泰置业有限责任公司以13.2亿元竞得位于龙城大街南侧、平阳路以东、长治路东西两侧一块面积约500亩土地,2009年太原楼市土地战完美落幕。此前,已有盛高置地(控股)有限公司、太原富力地产、星河湾房地产等业界巨头在省城龙城大街、胜利街东段等区域拿到300亩至千亩不等的大地块。至于拿地价格,均创下了区域新高。

太原易居分析报告显示:2009年,太原土地成交面积增加74.4%牞大宗土地的成交增加幅度较大。受土地供应区域影响,2009年太原土地成交价大幅下降,全年平均价为96.66万元/亩,同比去年下跌32.8%;2009年太原楼面地价平均价为588.59元/平方米,同比去年下跌54.5%.表面上看,太原近三年来的土地成交均价呈下滑态势,原因是省城南、西面的土地储备充足,近两年新供应的土地离市中心远,平均价格水平降低,但新兴区域及中心区域的地价未降反升,而小店、晋源区域的地价却是屡创新高。

省城土地市场以2007年为转折点。省城的土地出让价也创下历史高点。尽管与周边省会城市相比,太原房地产业及土地市场的发展和价格水平都相对落后,但潜力很大,未来土地出让价格的这种增势还会继续,并且会愈演愈烈。

隔靴挠痒 房价涨势依旧

在“两会”前,全国楼市调控举措密集。《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》温总理的四大措施,紧接着1月北京市城建委发布调整住房市场结构、促进市场供需平衡、抑制投资投机性购房等意见。2月,广东出台要求以整栋楼为最低审批规模,不得分层、分单元办理预售许可。上海“沪四条”政策抑制投资投机性购房,减少相关税收和信贷优惠;南京市将个人住房公积金由最高30万元降至20万元。

可以说从2009年末到现今,随着多项调控举措的出台,房屋交易量应声下落,可是,交易量下降,楼价却依然坚挺。根据国统局2010年1月份发布的《七十个大中城市房屋销售价格指数》显示,1月全国房屋销售价格指数同比上涨9.5%,其中新建住宅价格同比上涨11.3%牞二手房住宅价格同比上涨8.0%.

笔者认为,指望在短时间内,用密集的政策把房价很快降下来是不现实的。因为如果力度太大,使得过热的房地产市场“硬着陆”牞楼市就会崩盘,随之一系列问题也会出现。

地价年年涨 房价怎会降?

房价的核心症结在于地价,鉴于土地的稀缺性,长期看不可能下降。

中国虽然有960万平方公里,而可耕地仅占国土面积的40%牞人均可耕地更是全球倒数,土地资源极其稀缺,而中国正在城市化的进程中,每年有2000万人口进城,人口最密集的地方都是肥沃的土地,可耕地只会越来越少,所以土地在中国是稀缺资源,这也是为什么政策不断打压,地王反而不断涌现的原因之一。

另外,改革开放以来,楼市平均每年增幅也就5%牞远低于中国经济8%-10%的增长。从房地产本身来看,每年5%-10%的增长是正常的积累,所以“泡沫说”并不全面。当然,部分城市的虚高有投机因素。

楼价涨幅趋缓是我们的“理想”

龙永图说过中国城市化发展保守估计增长40年,房地产市场长期应该看好,但短期走势很难把握,区域之间会有波动但下跌是不太可能。但从政策面来讲,2010年房价不太可能下跌,但涨幅会低于去年。

2009年楼市上涨最根本的因素还是供求关系。收紧银根,供给紧张了,但是需求没减,结果货币政策一宽松,房价就报复性上涨。去年对房地产来说,有利率打7折、契税减半等各种利好,但是今年有利房地产的政策在减弱,不利的因素却在增多,比如二套房首付必须40%,最终今年房地产市场会怎么样,就看这两个因素博弈的结果。个人认为今年再出现2009年的涨幅不可能,下跌更不可能,但涨幅会低于2009年

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