影响房价走势的因素很多,综合而言,经过2009年大幅上涨,作为具有风向标意义的上海房价, 2010年铁定难以重演去的盛况。但是否真如部分人认为的那样会有大幅下跌呢。笔者更想全面而理性的进行分析。
从影响房价的因素来看，确实多属利空。最关键是政策紧缩。自去年12月开始，政策明显转向。12月9日，国务院常务会议决定停止二手转让的营业税优惠，但其它优惠政策继续执行；12月14日“国四条”出笼，罕见的提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，其后还有五部委联合出台规范土地出让金管理的文件，今年1月又出台重在抑制投资投机性购房的“国十一条”。上海亦出台了相关细化措施。1月下旬，在参加上海市十三届人大三次会议时，上海市委书记俞正声明确表示：去年地价房价高涨包含了泡沫，应该切实警惕和遏制。
另外，从资金面分析，2010年货币政策必然会慢慢转向适度紧缩。实际上2009年下半年，央行就开始公开市场操作，有意回收流动性，但动作并不大。2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2008年6月以来，19个月中首次上调，是信贷收紧的重要标志，同时也标志着货币政策正式出现拐点。从2月25日再次上调存款准备金率,看来今年可能还会几次提高存款准备金率，加息亦成必然之举。由于房地产业受货币政策影响很大，随着信贷的紧缩，楼市必然受到负面影响。
因此，2010年全国和上海楼市都将出现一定程度的向下调整。尤其政策重点抑制的“部分房价过快上涨的城市”，上海自然在列。2010年上海商品住宅（剔除配套商品房和经济适用房）成交量将会显著萎缩，下调幅度为三成左右。1和2月份，上海一手和二手房成交量皆出现大幅下滑，当然这也跟传统淡季有关，但还是反映出市场已开始调整。
随着成交量的下滑，预期房价也会也现盘整和下跌。但另一方面，上海房价很难大跌，甚至调整幅度不会超过2008年下半年。除了宏观经济面比较乐观外，主要是新建商品住宅供应依然偏紧。2005年前、2005-2006年、2006年后，三个不同时间段，上海每年的商品住宅市场供应规模分别为2000万平方米、1500万平方米、1300万平方米，供应水平的梯级下降最主要的原因正在于2004年以来土地紧缩的政策方向。六年来，上海商品住宅（包括含住宅属性的商住综合用地）建设用地（按可建建筑面积计算）总计成交3300万平方米左右，而2005年以来商品住宅销售量接近8000万平方米，此中将近4700万平方米的供应缺口全部由土地存量填补缺口。
另外，从当前商品住宅的建设规模看亦比较紧张。根据上海统计局的数据，2009年全市商品住宅（包括配套房和经济适用房）施工面积6550.73万平方米，下降4.7%。商品住宅（包括配套房和经济适用房）新开工面积1721.02万平方米，下降2.3%。这就注定2010年上海纯市场化的商品住宅供应规模依然偏小，预计维持2008年以来每年1300万平米的水平。
另外，由于急剧强化保障性住宅建设，2010年上海新增居住用地都用于建保障性住宅了，将新开工经济适用房约400万平米，配套商品房约800万平米，纯商品住宅只有800万平米左右。除非能通过打击囤地，逼出更多的存量住宅用地，否则2010年商品住宅市场很难实现供大于求。这将制约房价下跌的空间
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