别拿土地稀缺当替罪羊 高房价怨土地财政
相关专题:购房专题 发布时间:2011-01-01
新房导购:昨天上午,国土资源部召开全国国土资源工作会议,国土资源部部长徐绍史称,去年批准和

昨天上午,国土资源部召开全国国土资源工作会议,国土资源部部长徐绍史称,去年批准和实际供应的用地分别为761万亩和479万亩,2009年实际供地比前一年增长44%.

中金分析认为,土地并不稀缺,但土地供给增加最大障碍在于土地财政模式。近几年土地财政占地方政府收入的40%-50%,在土地财政模式不变化之前,地价上涨催生房价上涨的趋势不会发生变化,房地产将不断泡沫化。

土地并非稀缺,还有很大增长空间

国土资源部部长、党组书记,国家土地总督察徐绍史昨天在全国国土资源工作会议上表示,去年一年,中央要求“保增长、保民生、保稳定”,根据这个部署,针对土地需求“短时间、大范围集中爆发的土地需求这种严峻的局面,国土资源部增加土地指标的总量,扩大指标的流量。去年计划建设用地指标是610万亩,比前一年增加了30万亩,同时国土资源部又安排了20万亩城乡建设用地增减挂钩的周转指标,第一年把周转指标纳入计划盘子。

“到今年年底,去年批准和实际供应的用地分别为761万亩和479万亩。”徐绍史进一步解释说,批准用地超出计划数是因为2007、2008年还有一部分项目,是在2009年批准的,批准用地比2008年增长了21%,实际供地比前一年增长了44%.

中金分析师白宏炜认为,土地并非稀缺,可以预期,未来相当长的时期内,北京、上海这样的大城市的建成区面积仍有很大的提升空间(图1、2),这种潜力小部分来自于城市中心10-20公里半径范围内建成区面积占比的进一步提升,大部分将来自于20公里以外的郊区。

目前,建设用地在全国土地利用结构中占比很低。白宏炜举例一组数据:全国城镇建设用地面积占全国土地总面积0.33%.其中,城镇建设用地中30%为居住用地,仅占全国土地总面积的0.11%.对比美国、日本、英格兰土地利用结构不难发现,美国、日本城市用地分别占3.1%和4.2%,英格兰土地利用统计口径中没有城市用地的概念,但建房用地占比也达到1.8%.上述国家建成区占比均显著高于我国。因此,理论上未来建设用地从占比上看仍然存在很大的提升空间(图5)。

伴随我国经济发展水平的逐步提高,城市用地占比明显提高。即使不考虑对其他类型用地的挤占,仅仅农村建设用地置换为城镇建设用地,也将释放出可观的土地供给量。

以北京和上海为例,虽然北京是“两轴两带多中心”的城市规划格局,但历史因素仍体现出突出的单中心城市特征。目前北京城区总面积12187平方公里,分别以城市中心10公里、15公里画圆,大致相当于以四环路和五环路为界将北京分为三层区域。市中心10公里半径范围内,建成区比重达到90%,10至15公里区域内建成区比重为39%,15公里以外区域仅为7%.上海虽然不是典型的单中心城市,但若以内环和外环为界做相似的区域划分,则也可以发现相同的结果。上海6341平方公里的城区总面积中,建成区占14%,内环之内建成区比重高达94%,内外环之间61%,外环之外仅有8%.

土地财政模式是土地供给增加的最大障碍

眼下,房价居高不下,土地财政模式被认为是土地供给增加最大障碍。

因为土地出让收益在地方政府收入中所占比重大(图4),地方财政被称为“土地财政”。以海南为例:2009年,根据海南省财政厅数据,海南土地出让金为102亿元,相当于全省预算收入299.6亿元的34%.

海南并非孤例。2009年北京土地市场交易异常活跃,根据北京市土地整理储备中心的数据测算,全年通过招拍挂方式成交的各类土地达247宗,成交金额达928亿元,土地出让金收入占财政收入比重达到45.9%.监测数据显示,排在前20位的城市土地出让金总额高达8019亿,同比增加160%.根据今年年初北京市财政工作会议的预计,2009年北京市财政收入将达2021.1亿元,G D P总量约为11346亿元。照此测算,今年北京市的土地收入占财政收入的比重将进一步加大,高达45%,而土地收入对G D P的贡献也将达8%.

“土地财政是地方政府收入的重要来源之一,2001年至2008年间,全国土地价格和住房价格总体上呈上升态势,地价占房价的比重也逐步提高至28%(图3)。一二线城市地价在房价中的占比更高,平均达到35%-38%.”白宏炜认为,政府的动力在于少卖地卖高价而非多卖地卖低价,高的地价推升房价上涨;按目前土地出让模式,预计未来四十年地方政府将从土地出让中获取总收入达45万亿。白宏炜认为在土地财政模式不变化之前,地价上涨催生房价上涨的趋势不会发生变化,房地产将不断泡沫化。

北京大学法学院教授姜明安直指土地储备制度存在弊端,损害民众利益,应该加以完善和规范。

姜明安说,一方面,土地储备损害了很多农民和市民的财产权或者其他权益,政府往往花很少的钱从农民那里把土地买过来,拆迁转手,通过招拍挂,就获得了几十万几百万的利润,政府像干投机倒把一样,给社会造成矛盾。

其次,开发商从政府那边拿地的价格本来就很高,开发商还要把地价升高,或者再次转手,拿去炒,导致地价越来越高,房价越来越高,本来政府希望以土地储备降低房价,反而导致越来越高。更导致腐败,很多官员因土地出问题,招拍挂很容易做手脚。所以土地储备要搞,但一定要规范。

增加供给是解决房价泡沫的唯一办法

抑制需求政策不能抑制房价泡沫,只能加剧行业波动,根本之路是增加供给。

土地招拍挂制度近年来逐步得到加强,预计未来相当长时间内不会发生政策基调的转变,也就是说土地价格市场化导向仍将延续。卖地收入归地方财政的分配模式也将使得土地财政模式延续,地方政府有动力少卖地但卖高价,却难有动力多卖地且卖低价,其结果是使得土地供应始终偏紧,价格偏高。形象地说,这是一种“水龙头效应”,水源本身不匮乏,但各地方政府始终在严格控制水龙头的流量。但如果短期内房价涨幅过快,则政府将会通过一定方式来提高保障性住房政策来抑制房价的过快上涨。

值得一提的是,国务院近日指出,要积极稳妥的推进城镇化进程。深化户籍制度改革,加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策,同时,鼓励有条件的地方把农民工纳入城镇住房保障体系,安排土地利用年度计划要支持中小城市和小城镇。

中金公司发布的《中国房地产未来四十年》报告,对未来土地市场预测指出,2020年全国容积率在1.4左右,2040年前后增至1.6.一至四线城市容积率依次降低,2050年一线城市容积率最高时达到2.54,与目前东京、首尔住宅容积率相近,二至四线城市依次为2.20、1.59和1.34.

报告同时对未来我国新建商品住房交易额的预测结果,可以看出,预计2020年前后全国楼面地价每平方米2000元左右;2050年达到6000元左右。2020年一至四线城市楼面地价分别约为1万元、5000元、2500元和1500元,2050年分别上涨至1.5万元、1万元、6000元和4000元。

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