北京刚需遭遇排号潜规则
相关专题:楼市八卦 发布时间:2013-05-18
新房导购:  从去年末开始,董姗和男友就开始在北京各处看房,最近半年来,他们相继看中了位于通州区、大兴区和房山区的5个项目,并分别排号。其中两个项目在今年3月和4月开盘,并很快被抢购一空,由于“限价令”的因素,另外三个项目的开盘日期迟迟不能确定。眼看婚期将近,董姗颇为着急,“我必须得找找关系了,哪怕花点钱也行。”

握60万现金的董姗(化名),居然在北京买不到一套中意的新房。

从去年末开始,董姗和男友就开始在北京各处看房,最近半年来,他们相继看中了位于通州区、大兴区和房山区的5个项目,并分别排号。其中两个项目在今年3月和4月开盘,并很快被抢购一空,由于“限价令”的因素,另外三个项目的开盘日期迟迟不能确定。眼看婚期将近,董姗颇为着急,“我必须得找找关系了,哪怕花点钱也行。”

在行政手段的高压下,尽管在表面上看当前北京房价维持平稳,但实质却是供需双方的进一步失衡。非市场化的调控手段,让北京楼市走向更加扑朔迷离。

焦虑的买房客

“我们也不知道何时开盘,如果你想买的话就等着吧,开盘时会通知你。”5月16日下午,董姗终于收到了销售人员冷淡的回复短信。她的询问信息,早在前一天就发出了。

董姗对这种态度又生气又无奈。她清楚地记得自己在年初看房时的情形:同样是这个业务员,端茶倒水,笑脸相迎,随后还不断打电话、发短信,告知项目的开盘日期和价格等信息。不到三个月,就变成了一副爱理不理的样子,似乎对自己毫不在乎。

在董姗的看房经历中,对这种态度的转变已见多不怪。“有些项目的售楼处,去了以后都没人接待,好不容易找到个售楼员,却一问三不知。”

站在市场供需的角度,不难理解销售人员态度的转变。自今年3月调控楼市的“新国五条”出台以来,北京房地产市场的新房供应迅速减少。根据北京市住建委的数据,今年4月住建委仅批准了22个楼盘的预售许可申请,同比下降18.5%,实际开盘量比原计划减少了30%以上。相比庞大的购房大军,北京楼市已经完全进入卖方市场。

与之相应的,是买方日渐焦急的心态。董姗所询问的这个项目位于大兴区,原定于今年3月开盘,但时间一再推迟,价格更是难以确定,这让她心里没底。

最近半年来,董姗几乎考察了北京五环外的所有新盘,并从亲戚朋友处筹到一些钱,准备买房。

让她失望的是,那些广告上说得天花乱坠的房地产项目不是太远就是太贵,好不容易看中一个性价比高的项目,却发现排号的队伍可以站满四条街。

董姗所中意的上述大兴区项目,开盘计划释放600套房源,但已经排到4000多号,达到蓄客目的的开发商最近已经封号,不再接受认购。另一个房山区的项目,拟推出500套房源,认购人数也已超过3000。

董姗在这两个项目都排了号,虽然排在中间,但她始终觉得自己还在队尾。“就像踮起脚尖也看不到头的那种感觉,但还是要买。”董姗说。

 排号“潜规则”

促使董姗下决心买房的,是一次“日光盘”的经历。今年3月,位于北京通州区的某知名项目开盘,500多套房源不到一上午就被抢购一空。而仅仅不到两个月,该区域的二手房价格就上涨了2000元/平方米。

董姗觉得,按照这个趋势,不管新房还是二手房,价格几乎没有下跌的可能。所以,要买房必须赶早。多家机构发布的数据显示,调控楼市的“新国五条”细则出台后,北京新房和二手房成交量锐减,价格维持平稳。但由于供需关系仍处于紧张状态,未来价格仍有较大的上涨压力。

事实上,在上述项目开盘时,董姗拿到了400多号,本有机会买到一套房子,但最终还是落空。当他找到负责人询问时被告知,前面的房源都被“关系户”占了。

也曾听说购房排号存在“潜规则”,但董姗始终不敢相信事情会发生在自己身上,直到一个在房企工作的朋友告诉她背后的真相。

在“排号”和“摇号”的表象下,房地产销售有着另外一套的层级和次序,而且随时可以“加塞儿”:具有优先购房和选房权的,是政府职员,尤其是与房地产相关的政府部门职员;其次是作为大客户的银行等金融机构;再次是房地产企业内部人员,以及亲戚朋友等一般的“关系户”;沾不上任何关系的购房者只能排在最后。

按照这位朋友的说法,政府和银行是真正的大客户。与房地产有关的政府部门至少有七八个,哪个也不能得罪。银行是房地产企业的“金主”,同样要“开绿灯”。通常情况下,这些大客户不仅可以享受“插队”权利,还能获得一定的价格优惠。再算上自己的亲戚朋友,如果房源少的话,单是这几类购房者就足以全部消化。

这就不难理解,为何像董姗一样的购房者会经常面临“起大早,赶晚集”的尴尬局面。

在“排号”和“摇号”的表象下,房地产销售有着另外一套层级和次序:具有优先购房和选房权的是政府职员,尤其是与房地产相关的政府部门职员;其次是作为大客户的银行等金融机构;再次是房企内部人员及其亲戚朋友。

一位资深房地产从业者向中国证券报记者表示,以往北京曾出现过疯狂抢购的局面,但限于“户型好、地段佳、价格低”的房源。如今的北京楼市,即便是条件相对一般的商品房也会遭遇抢购,其主要原因是楼市调控政策出台后,市场供应锐减所致。在刚需持续释放的情况下,房屋的稀缺性更加凸显,购房排号“潜规则”随之盛行。

 撑得住PK等不起

“不是我们不想卖,按照这个价,实在是赔本赚吆喝。”面对“捂盘”的指责,北京某知名项目营销负责人向记者叫苦。按照他的说法,政府部门的定价跌破了项目的成本,让公司完全没得赚。

他所负责的项目位于北京大兴区,正是董姗中意的那个。按照公司的销售计划,该项目的售价将不得低于18000元/平方米,因为这是项目的“成本价”。但在预售证的申报中,这个价格始终不能获批。经过与政府部门的沟通得知,监管者希望该项目以16000元/平方米左右的价格开盘。

按照该负责人的说法,为保证“合理的利润”,公司不会按照政府的限价来销售,如果限价标准不变,开盘日期将继续延后。

价格管控是北京房地产调控的常用手段之一,随着调控压力的增大,今年北京再次祭出“限价令”。上述负责人向记者表示,北京大兴区和房山区的不少项目都遭遇“限价”,政府的最高限价比开发商的心理价位往往要低1000至2000元/平方米。但房地产企业为了保证利润,纷纷延期开盘,造成市场供应量大幅缩减。

房企有“死扛”的底气,不仅在于其对行政色彩浓厚的限价手段颇有微词,更多由于“不差钱”的缘故。国家统计局的数据显示,今年1至4月,房地产开发企业到位资金35602亿元,同比增长33.5%。遥想去年同期,房地产开发企业资金来源仅为26667亿元,同比增长5.1%。开发商不得已才降价卖房。

“地价一天比一天高,融资不易,财务成本和人力成本都在上升,所以我们不会亏本销售。政府的指导价固然有道理,但我们要对投资者有个交代,除非真的撑不住了。”某上市房企负责人向中国证券报记者说。

政府和企业都在等着对方“撑不住”的那一天,但对于像董姗一样的刚需购房者来说,却面临着“等不起”的尴尬。她向记者表示,如果不能在8月之前买到房子,就只能选择“裸婚”。而等到她能够买到婚房的那一天,却不知能否承担得起那时的房价。

来源: 百度乐居
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