长沙楼市:中小项目和大盘共舞,要玩差异化
相关专题:新房速递 发布时间:2011-01-08
新房导购:长沙楼市几乎出乎所有人的意料,火爆异常。眼下,在众多政策出台之际,2010年楼市大幕

长沙楼市几乎出乎所有人的意料,火爆异常。眼下,在众多政策出台之际,2010年楼市大幕刚刚开启就罩上了一层不确定性。

那些在2009年没有面市的楼盘,是不是有些后悔没有尽早开盘?在他们眼里,接下来的2010年长沙楼市会怎么样?他们今年将采取怎么样的营销思路来“玩转市场”?

长沙房价会稳定,有谨慎更有信心

记者:2009年是长沙楼市的一段光辉岁月,一派红火。而2010年的市场,现在看来还有很多不确定性。没有在2009年开盘的,会不会后悔没赶上好时候?

沈明达:每个项目什么时候入市,不同的公司有不同的考量。我们公司会选择在我们认为稳健的时候进入市场,我们认为今年入市风险比较小。我们看到,长沙房价非常稳定,稳步地上涨,我们也是在用时间换取增值的空间。我不担心楼市今年会走坏,长沙这个市场的话,价格本身就是洼地,而开发商的各项成本摆在那里,加上政府的政策方向,下调的机会不会很大,往上走的机会则很大,无论是刚性需求还是资本的投资性需求,都还有很充沛的动力。

记者:作为同在金星北板块的项目,全总,你同意沈总对今年房价走势的观点吗?

全翔荣:今年房地产走势,其实每个人都有自己的判断。从2008年的降价促销,2009年的量价齐升反转直到现在,新建商品房市场还是处于高运行这么一个状况。我和沈总一样,对于长沙市场也持乐观态度。长沙房价相对较低,开发商的各种成本很明显,挤不出那么多水,这个很关键。我们项目之所以选择2010年上市,还是有信心的。

记者:乐总是否同意他们的判断?

乐兵:眼下的楼市升温过快,包括全国的楼市,我个人的判断还是不容乐观的,我不是非常看好。回到长沙来说,从市场需求角度来说,尽管棚户区大量拆迁制造了不小的刚性需求,但是我推测其中40%中低等家庭是买不起目前市场上的商品房,政府肯定会加快经济适用房、廉租房甚至限价房进入市场的力度。因此,今年刚性需求能否持续去年的力度,很难说。

应对大盘,中小项目要稳健更要主打差异化

记者:乐总对市场相对悲观一些。企业如何面对可能的风险?

乐兵:去年大家都还没有准备好,楼市就突然狂飙,这值得我们警惕。我们企业在整合,将五六个分公司的营销归口一个部门管理,力求最大限度控制自己公司的资金风险,整体出牌,降低运营成本。开发企业同样要通过各自的方式做好抵御风险的准备,未雨绸缪。

记者:与恒大、保利这样的全国性大开发商相比,是不是要做更多的工作?

乐兵:对于本土开发商或者中小型开发商来说,运行成本是非常高的,刚性需求会出现萎缩,政府保障性住房拿走了一部分低端客户,恒大这种快销模式又分走了很大一部分客户,门槛也被迅速抬高,因此中小型开发商所面对的,更是一个需要谨慎的市场,对资金的准备要尽可能的充沛。我们现在拿地基本上就是市中心小地块,或者资源型的好地块。这样会相对稳健一些。

记者:和大鳄同场竞技如何选择切入点?

全翔荣:整个房价高了以后,我们所在的区域有恒大、玫瑰园,还有盈峰翠邸、中粮的北纬28°。面对“金字塔”结构的客户人群,我们不选顶尖,我们选中间的阶层,户型来讲也是一种创新的以中小户型为主的项目。我们项目初步计划今年6、7月开盘。我们周边基本上是品牌开发商,比实力、比品牌,可能没法比,当然我们走的也是一个差异化的道路,我们打音乐主题概念,希望提供一个不同的生活氛围小区。

沈明达:我们项目推的中小户型,依山而建、优质的园林、总价控制在50万元以内的条件,能吸引很多置业者。从地铁来看可以看到从政府角度的希望,从长沙眼下300万人口的城市规模来说,建地铁绝对是亏的,长沙人口规模第一步要做到500万到600万人,长沙市目前人均面积是26个平方,按照人口扩容,市场需求不小。

区域楼盘之间不打价格战

记者:那从市场营销的角度来说,沈总,你在2010年将怎么玩转?

沈明达:我们的土地成本相对比较低,我们也不会打价格战。一是我们相对有这个实力,更重要的是我们看好金星北路这个板块,它有地铁概念,有环境概念,还有市政府概念,这种效应将逐步得到显现。这里的房价未来将远远不止现在这个样子。尤其是有地铁概念,在所有城市有地铁的地方的楼市都比没有地铁的地方高。总的来说,我们会一直稳健地做,等待片区价值的觉醒。眼下怎么玩?我们要做的,就是要把片区价值挖掘出来以后放大、整合。

全翔荣:我们浩龙·音乐界项目和翡翠名园在这个片区确实不大,但相对来讲比市中心的楼盘要大多了。小,有弊端也有亮点,越小就越灵活,越可以差异化。别人在这个片区基本上以做中大户型的为主,我们则是中小户型为主。做一个大的音乐厅,将我们的音乐主题做到极致。片区不仅有地铁,武广铁路下的长沙火车客运西站也已经动工,我们不会打价格战。大家都会走低开高走的路子。

记者:听来听去,咱们两个项目同属一个片区,推盘时间差不多,推的产品差不多,距离也差不多,估计价格相差也不会太大,这样会不会形成一种竞争?

沈明达:对比肯定会有,但是这不仅仅是我们两家楼盘,买房人肯定是全市范围内的比较。哪个楼盘方便一点,材料用得好一点,等等。我们要做的,不是去打价格战,在一个区域“窝里斗”,而是要想办法把整个区域做热起来。片区成功,项目也就成功了。

全翔荣:对于一个消费者来讲的话,如果他对这个片区印象不是很好,我想任何一个楼盘都会全盘皆输。实际上呢,作为我们那个片区,不能仅从竞争角度看两个项目,而是要整个区域一起对外推荐,我们则求同存异,实现共赢关系。

乐兵:我从推盘的角度来说两句我自己的感受。价格上低开高走,恒大的那种快推模式,在营销模式里面是很常用的。但是我们不能忽略大环境,讲句不好听的,市场不好,推便宜点的、推贵点的,置业者可能都不买账,因此营销还是要和市场的节点合拍。

今年推盘量和速度或将有所控制

记者:眼下,加息的鞋子一直没落下来,如果眼下政策预期造成购房欲下降,社会整个的需求也在下降,但是开发商因为手里资金充裕,短时间内不会降价,这必然会造成一个很尴尬的结果,就是滞胀。如果进入了滞胀这个局面,对我们开发商来讲是不是一个很大的危机?

乐兵:大家的判断是,今年销量与去年相比,会有所下降,我也认同。价格往上走的时候开发商考虑的第一个问题就是生存,先不要说发展,我们公司在做楼盘的选盘上面,已经在走这步棋了。对于中小盘或者对于觉得地域性比较好的楼盘来说,抗风险能力是很强的。

我们考虑到整个市场的情况以后,可能对于量的开发做一些适当的控制,包括对推盘量和速度进行控制。另外,恒大这样的公司给我们本土公司一个启示,就是一定要把企业做成一个品牌,做成品牌可能有个艰苦的过程,但是对项目的好处不可估量,尤其是在市场不确定性很大的时候。

[精辟观点]

沈明达:我不担心楼市今年会走坏,长沙这个市场的话,下调的机会不会很大,往上走的机会则很大,无论是刚性需求还是资本的投资性需求,都还有很充沛的动力。

乐兵:大家的判断是,今年销量与去年相比,会有所下降,我也认同。我们考虑到整个市场的情况以后,可能对于量的开发做一些适当的控制,包括对推盘量和速度进行控制。

沈明达:我们的土地成本相对比较低,我们也不会打价格战。一是我们相对有这个实力,更重要的是我们看好金星北路这个板块,它有地铁概念,有环境概念,还有市政府概念,这种效应将逐步得到显现。这里的房价未来将远远不止现在这个样子

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