国土资源部日前正式下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(下称《通知》),再出重拳调控楼市:保障房等用地不低于总供应地量70%；土地竞买保证金不得低于底价的20%；政府控制中低价位商品房的价位户型……
专家认为是“旧政策、新提法”的提法更明确,有助于打击“老赖”企业随意拍地,不过“广州目前几乎没有中低价格的一手房,多数开发商肯定不愿意建,需要政府在政策扶持等方面进行引导”。此外,《通知》并没有具体细分70%用地中保障房和普通商品房各自的比例,假若保障房供地太多,搞不好会影响普通商品房供应。
招数1签约一个月内交五成地价
分析:有助于打击“老赖”企业
目前广州土地出让的保证金一般为底价10%,像亚运城这样的大项目保证金才会提高,对开发商资金压力并不大。
《通知》规定,土地出让底价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。已签合同不缴纳出让价款的,必须收回土地。
广东中原地产项目部总经理黄韬表示,这次并非物业税、二手房贷等新政策内容,感觉是“旧政策、新提法”,对相关要求更明确、规范,也是政府对房价居高不下,市场没有进入深调的进一步反应。总体来说会对开发商造成资金压力,这样开发商通过买地卖楼套取的资金也会减少,不会竞相拍地,有可能降低地价,从而影响房价。
北大公共经济研究中心研究员、房产专家韩世同也表示,其实广州的做法一直相对严格,原来就打算将土地保证金由底价的10%提高到成交价的10%,但由于成交价不好把握,所以就暂无下文。国土部的规定,对一些有实力的企业来说不成问题,毕竟这些企业资金充足；但对一些“老赖”企业作用还是很大,可以杜绝“老赖”随意拍地、无效拍卖等情况。
招数2中低价位商品房政府定价
分析:开发商积极性低,建议政府引导
为严格规范商品房用地出让行为,《通知》指出,国土管理部门应依据城市规划部门出具的宗地规划设计条件,拟定出让方案,确定为中低价位普通商品房用地的,方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求,并写入出让合同,约定违约处罚条款。
“我理解中低价位商品房就相当于限价房,就是没有明确限定对象,但限价是一定会限对象的。”广州国土房管局副局长黄文波称,现在多数商品房都卖过万,金沙洲等地的限价房6000多元/平方米已经是中低价位了。”
而在专家们看来,现在广州市场在售的几乎就没有中低价位的一手房,除非很偏远的地方。“中低价位应该比限价房还便宜”。韩世同表示,中低价房操作还比较模糊,如果由政府定销售对象定房价,则类似于限价房,可以稳房价,但如果不限定销售对象,低价销售又容易导致炒房。他建议,向香港等地学习,由政府监管的非盈利机构来主导建设限价房。
黄韬说,多数开发商肯定不愿意建中低价位房,这需要政府在政策扶持等方面进行引导。“中低价位房的市场需求非常大,不过即使现在开始做,至少也要一年多后才能看到成果”。
招数3保障房等用地不低于总供应地量70%
分析:建议避免过多挤压其他用地
此前国土资源部土地利用司司长廖永林曾指出,2009年一些地方为应对金融危机,出台了救市政策,在保障房用地增加的同时,放松了“90/70”(新建住宅项目套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上)等政策要求,中低价位、中小套型普通商品住房建设用地比例反而减少。
针对此,《通知》指出,要确保保障房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。
有专家表示,这和“90/70”政策有相似之处,但差别在于“90/70”是政府对开发商提出的要求,而70%是中央主管部委对地方政府的要求。
不过,《通知》并没有具体细分70%中保障房和普通商品房各自的比例,这也给了地方政府一定的空间。韩世同认为,各自比重还值得细化。假若保障房供太多地,可能会造成其他普通住宅用地被挤压,搞不好会影响普通商品房供应。
招数4楼盘开工竣工要申报并检验
分析:项目进度非开发商说了算
目前广州有的开发商“见机行事”,通过推迟土地开发或捂盘等方式来获益。《通知》要求,从2010年4月1日起,各市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时,向国土资源管理部门书面申报,各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的,用地者要在到期前15日内,申报延迟原因。市、县国土资源管理部门应按合同约定认真处理后,可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式,对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的,要向社会公示,并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。
“这个规定操作性并不强,毕竟这不是由开发商一方说了算。”黄韬认为,开工和竣工都要走程序,经过报批、验收等环节,需要规划等各部门多方配合才行。
韩世同也持类似看法:目前,开工竣工计划由国土房管等部门执行监管,普通百姓本身不知道具体楼盘何时开工、开卖,最好将相关的具体项目信息公开,让全部公众知情,这样才能更有效地监督。
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