叶檀:刘明康房地产泡沫论无意之中吐真言
相关专题:看房日记 发布时间:2011-01-01
新房导购:此话一出,市场哗然,认为银监会即将对二套房贷实行首付六成的新政。不到半天,银监会

此话一出,市场哗然,认为银监会即将对二套房贷实行首付六成的新政。不到半天,银监会紧急辟谣,指出刘明康发言遭到误解,不过,银监会同时指出,银行业金融机构要增加风险意识,不对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。

刘明康先生的话被广泛误解,是因为具有强大的市场基础。房地产市场资金量如此之大,房价如此之疯狂,银行何必火上浇油,为房价上升推波助澜?银监会虽然出面澄清,却澄清不了以下事实——如果房地产继续疯狂,而政府税收等政策迟迟无法推出之时,缩减金融杠杆是最安全的办法。

房地产泡沫最大的风险在于,吹大了信贷泡沫与货币泡沫,而信贷、货币泡沫反过来吹大了资产价格,最终泡沫大到不可收拾。

2009年是货币泡沫吹大了房地产泡沫,剧量的投资与信贷使房地产行业不差钱;2010年可能情况不同,随着房地产市场节节上涨,反过来吹大了中国的货币泡沫。由于房地产价格节节上升,房地产被作为最重要的抵押品给银行,银行由此扩张信贷,房地产价格越高意味着信贷的规模越大。虽然影响我国基础货币的主要因素是外汇占款、财政存款、金融公司债权等,尽管2009年中央银行基础货币增长率持续下降,但广义货币供应量仍然显著增加——基础货币增长率仅为14.1%,远低于2007年~2008年25%~35%的水平,但由于商业银行贷款迅猛,货币乘数飙升到4.11,导致广义货币增长27.7%。货币的狂乱,导致资产品价格与原材料价格节节上升,助推通胀预期,投资者在货币贬值的焦虑之中不断购入资产,进一步推升了广义货币的发行量。

如果不控制中国的房地产市场,如果房地产市场金融杠杆过长,中国的信贷市场根本无法控制。

殷鉴不远。金融杠杆过长、信用体系失控导致了美国的次贷危机,货币与资产彻底失控。美国的房地产最后成为美国信贷之源,购房者可以用低利率甚至零利率借贷,由于房价节节攀升,购房者可以通过上涨的房价继续向银行抵押购买二套房,进行消费信贷。如果说美联储通过国债扩张信用,那么,美国各金融机构则通过不断上涨的房价创造信用。美国创造出了庞大的衍生品市场、庞大的影子市场,由于数据造假、链条过长导致房贷风险无法对冲,节节上升的房价把美国最大的金融机构也绕了进去,在卖给全球投资者之外,手中还持有大量衍生品,进行资产的组合配置。一旦大型银行、投行、基金垮台,美国的信用体系彻底垮台,资金链条彻底断裂。

中国的房地产如果不加控制,将重蹈日、美的覆辙。中国房地产价格泡沫风险像美国一样大,只不过表现形式不同。美国的危机是金融衍生品与信用链条过长造成的,中国的危机是基础货币发行之后信贷过大、货币乘数急剧上升造成的,房地产下挫将造成抵押品价值下降,银行直接出现大量呆坏账,要由全体纳税人买单。

抑制房地产投资炒作,最好的办法是推出物业税、不断加息提高炒房者的借贷成本,但目前物业税在拟议之中,推出时间遥不可测,加息将导致地方政府与大型企业成本急剧上升,惟一的办法就是直接缩减房地产的金融杠杆。

如果说购房者需要百分百支付现款,房地产抵押物不能创造信用,房地产市场相当于一部现金吸纳机,吸入之后不再回吐。那些炒房、炒地者在用自己的真实财富与资产泡沫抗衡,赢面很小,而银行的风险则会节节下降。这相当于将资产泡沫危机转嫁给炒房者,由炒房者拿出真金白银来做实资产。事实上,不必百分百现款支付,只要首付比例达到六七成,银行的风险就会下降一半。

刘明康无意之中吐真言。通过降低金融杠杆比例,政府希望控制房地产泡沫,让货币、让银行等抽身而退。开发商拿地首付不是要支付一半现金了吗?地方政府的借贷风险敞口不是要一一排查了吗?

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