翡翠别墅多次倒腾房价暴涨 地价1940元售7.2万
相关专题:楼市八卦 发布时间:2011-01-01
新房导购:中粮地产上海首个项目中粮海景一号深陷捂盘获取暴利遭质疑之时,其上海第二个项目翡翠

中粮地产上海首个项目中粮海景一号深陷捂盘获取暴利遭质疑之时,其上海第二个项目翡翠别墅,近日也惹上一桩官司。而官司的双方,正是国内房地产大佬中粮万科与上实集团旗下的上实发展。

在厘清案件的前因后果时,我们发现案件涉及的项目翡翠别墅,在绿城、上实发展、万科、中粮地产的前后倒腾之下,不但项目地块的价格飙升,其项目本身在万科的主导下,也在短短几月间创出106%的涨幅。

而与当初1940元/平方米的楼板价相比,翡翠别墅如今7.2万元/平方米的售价,比地价贵了36倍,中间利润让人瞠目。

3000万元尾款引发诉讼

2010年1月4日,上实发展发布了一则震惊业内的公告。上实发展在公告中称,其全资子公司上海上实城市发展投资有限公司(以下简称“上实城市”)收到上海市闵行区人民法院《受理案件通知书》,决定受理上实城市对上海万科房地产有限公司(以下简称“上海万科”)逾期支付合作价款的起诉。该笔款项总额为3113.62万元。

这桩官司起源于3年前的一笔股权转让。2006年4月25日,上实城市、上海实业东滩投资开发(集团)有限公司(以下简称“上实东滩”)共同与上海万科签署《合作协议》。根据该《合作协议》的约定,上海万科以现金1.44亿元增资入股上海加来房地产开发有限公司(以下简称“上海加来”)。

增资后,上海万科持有上海加来80%的股权。增资完成后,上实城市将其持有的上海加来18%的股权,上实东滩将其持有的上海加来2%的股权,一并转让给上海万科。通过这一系列的转让,上海加来成为上海万科的全资子公司。

2007年1月26日,此笔股权转让、工商变更登记手续办理完成。谁料,截至2009年年底,上海万科仍有2849万元款项未支付给上实城市。

为此,上实城市于2009年11月30日向上海市闵行区人民法院提起诉讼,要求上海万科支付尾款及逾期利息689万元。

因为诉讼对象皆是房地产业界大佬,这桩涉案3000多万元的官司自然引起众多关注。然而,就在业界纷纷打探之时,官司却峰回路转,以双方和解而结束。“上实已撤销了相关的诉讼请求。”上实发展董秘阚兆森说。万科也称将于2010年1月29日前向上实城市支付合作价款2849.27万元人民币。

都是规划变更惹的祸

官司虽然结束了,但却留下了许多疑问。万科根本不缺钱,为何偏偏要欠下这近3000万元的款项不给?而且交易双方要闹至公堂之上?

上实发展董秘办人士透露,当初上实发展和万科在签合作协议的时候,万科方面认为,上海加来的项目在政府手续方面可能存在问题,所以留下了一笔2800多万元的尾款,“但是现在这个担忧解除了,万科才答应付款”。

至于为什么要用官司形式解决,该人士则称双方沟通方面存在一定的问题。

那么,到底是什么手续存在隐忧?上海万科在接受记者咨询时不愿就有关此案的问题进行回应。

不过,根据诉讼内容的阐述,上海万科与上实的这笔交易所涉及的上海加来公司的项目,正是万科位于闵行区浦江镇的翡翠别墅(翡冷翠园)项目。

纵观翡翠别墅项目前后,万科“动了手脚”的唯有容积率这一项。查询上海市房地产估价师网站,在《2003年上海1-12月出让的有偿使用地块一览》中的《沪房地闵字 2003)240号土地出让合同》显示,翡翠别墅项目所处的浦江镇127号地块容积率是0.64。而万科方面给出的数据显示,翡翠别墅为纯独栋别墅社区,建筑容积率为0.39。

易居分析师薛建雄对万科翡翠别墅彰显大气的室内特色、纯粹的产品风格印象深刻,但他认为:“万科容积率定为0.39,就得把公寓房的项目全部改为纯独栋别墅小区,而且即使做了这样的修改,翡翠别墅容积率还是偏高,建筑的密度有点紧。”

上海市闵行区规划和国土资源局有关人士对记者表示:“0.64的容积率是指整个地块的,只要不超过合同里规定的建筑容积率,开发商自降容积率是没有问题的,但不能降得太多。”

多次倒手利润暴涨36倍

在案件曝光之前,翡翠别墅给人的印象,一直是万科和中粮合作的项目,怎么会跟上实发展搭上关系?直到纠纷出来,曾经插手此项目的各房产公司才得以显现。

上海加来的开发项目翡翠别墅为上海浦江镇127号出让地块,总占地面积30万平方米,总建筑面积25万平方米,该项目计划分五期开发。截至2009年6月30日,一期已全部预售完毕;二期2009年6月开始施工,其他部分尚未施工。

2003年12月19日,该地块被上海证大三角洲置业有限公司、绿城集团等几家公司联手拍到。证大与绿城将此项目归于项目公司上海加来公司进行开发,双方股权比例分别为90%、10%。

按当时的地块出让总价4.85亿元计算,该地块楼板价仅约1940元/平方米,土地成本可以说相当低廉。

此时,该地块所在的浦江镇市政基础建设开始启动,其意大利风貌镇区具体方案也逐渐成型。地块拍出后不久,地块一期的动迁房基地就确定下来,动迁工作紧锣密鼓地进行,为开发商的后续工作铺平了道路。

于是,更多的房企大鳄开始关注该地块。2004年,上实发展开始介入上海加来公司。其子公司上实城市先后从绿城和证大手中购买了股权,使得该项目公司的持股股东变为证大和上实城市。在随后的两年里,上实不断收购该项目公司股权,并在2006年5月,收购了该项目公司的全部股权。

在上实完成所有股权收购后不到一个月,上海万科开始以1.44亿元增资的形式,入股该项目公司。接着在不到半年时间内,上实便将该项目股权全部转卖给了万科。

根据上实与上海万科签订的《合作协议》,上实城市、上实东滩转让上海加来的公司股权,总价为人民币8.91亿元。与2003年年底的出让价相比翻了近一番。

万科接手上海加来股权后,并没有立即动手开发,而是在2006年年底,以极快的速度将上海加来部分股权转到了中粮集团手里。接下来三年里,该项目在中粮及万科之间仍然多次发生了股权转让,前后占到上海加来51%的股权。

2009年9月30日,中粮地产发布公告,公司以向原股东配售股份募集资金收购上海万良企业管理咨询公司(以下简称“上海万良”)持有的上海加来51%的股权。根据中粮地产的公告,这51%的股权评估值已达到5.787亿元。

在过去短短的5年时间,同一个项目在多个公司之间经历了多次倒腾,浦江镇从一个远郊小镇跳跃式发展到上海顶级别墅区。无论是地价还是房价,都来了一个质的跨越。在万科翡冷翠园进入之后,已经使该板块再次跃升为高档别墅区。

据了解,目前,万科上海翡翠别墅一期每平方米的成交均价超过3.5万元,总价达1600万-2300万元;而周边楼盘的别墅产品,售价只有1.7万元/平方米,总价多在五六百万元。2009年第四季度翡翠别墅二期推出之时,根据易居提供的数据,其售价已经涨至7.2万元/平方米。106%的涨幅让翡翠别墅成为上海2009年度涨幅最高的项目之冠,而跟出让当初1940元/平方米的楼板价相比,上涨了36倍,中间利润让人瞠目。

免责声明: 本站所有信息均来自网络和相关会员发布,本站已经过审核,如有发现第三者他人利用各种借口理由和不择手段恶意发布、涉及到您或您单位的肖像及知识产权等其他不便公开的隐私和商业信息时,敬请及时与我们联系删除处理。但为此造成的经济或各种纠纷损失本站不负任何责任,特此声明! 本站联系处理方式:图文发送至QQ邮箱: 523138820@qq.com或微信: 523138820,联系手机: 15313206870。

家装馆

  • 灯饰
  • 浴室柜
  • 烹饪锅具
  • 席梦思
  • 水龙头
  • 热水器
  • 花洒
  • 家用家具
  • 地毯地垫
  • 插座开关
  • 置物架
  • 毛巾杆

精品楼盘

更多>>土地信息

万昌迎恩府 [普通住宅]
浙江/绍兴/越城区
元/平方米
嘉舟御河湾 [普通住宅]
浙江/绍兴/越城区
12000元/平方米
景瑞上府 [普通住宅]
浙江/绍兴/镜湖新区
元/平方米

活动推荐更多>>