房市重拳调控 部分楼价应声大跌
相关专题:购房专题 发布时间:2011-01-01
新房导购:●4月15日国务院要求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付

●4月15日国务院要求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

●4月17日国务院发布《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,要求对房价过高、上涨过快的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款。

■纵深过去一年时间,北京房价翻了一番。去年底开始的新一轮政策调控,无力遏制房价涨势,房价陷入了越调越高的怪圈。

今年4月15日和17日,国务院打出被称为“有史以来最为严厉”的调控组合拳,目标直指投资投机购房。过去一年楼市暴涨原因何在?此次调控是否有效?楼市拐点是否来临?这些问题成为各方热议的焦点。

新政突至立竿见影退房率逐渐上升,因为买方违约出现退房纠纷的比例,达到了总纠纷比例的7成,而之前不足2成。

“没想到来得这么快,这么狠。”4月16日,坐在记者面前的朱迪(化名)充满焦虑。

朱迪是北京一家大型央企地产商京西项目的负责人,他所说的是国务院调控楼市新政。

4月15日,国务院发布遏制房价过快上涨的具体政策措施,要求二套房需首付50%,贷款利率上浮至基准利率1.1倍,90平米以上购房将首付3成。

朱迪告诉记者,他所在的公司负责研究宏观政策的部门,之前已预见到将有调控措施,但没想到速度如此之快,力度又如此之大。

让朱迪如坐针毡的是,新政将投机购房人完全排除,而他所负责的项目正在认购中,有多个这类意向购房人。

政策调控的组合拳仍在继续,17日,国务院再出通知,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放住房贷款。

这把朱迪那些外地客户基本赶出了门外。“有很多外地人,想给孩子在京买套房,”朱迪说,本来这部分人是他们的主力客户群。

焦虑的并非朱迪一个。新政组合拳效应立竿见影,刚刚过去的周末两天,北京楼市突然沉寂下来,很多中介门店和新盘售楼处门可罗雀。

之前熙熙攘攘的买房人,突然蒸发。

据北京中原统计数据显示,在14-18日新政出台几天里,退房率已经逐渐上升,特别是买方欲退房者大增,因为买方违约出现退房纠纷的比例,达到了总纠纷比例的7成,而之前不足2成。

地王助推恐慌性购房业内认为,两会(新闻 专题 论坛)闭幕后,北京接连拍出“地王”助推房价上涨,人们对政策调控房价的预期失望,从而追涨入市。

就在数天前,北京楼市还是火爆异常。

“我就出门买了个煎饼,看好的房子就被人抢了,”赵瑞沮丧地说,真不知道从哪冒出这么多人买房。

3月中旬,赵瑞在通州京贸国际城看中了一套2居,已经准备要下定金了,但他觉得1.8万元的单价还是太高,于是借口有点饿了,出门买了煎饼回来再谈,结果再回来,售楼小姐说已经被人定了,只能等下一期开盘了。

一个星期后,京贸国际城开盘价成了23800元,同样一套房子涨了50万元。

这样的故事频频发生。3月的最后一周,北京市新房住宅成交量突然暴增,全月成交超过16000套,价格也大幅飙升,达到25000元/平米,同比涨幅超过100%;同时大幅增加的还有二手房成交量与价格,超过25000套,成交价逼近15000元/平米,均创历史新高。

进入4月,价量齐涨的趋势还在继续。据统计,在4月上旬春季房展会中,商品房均价已经突破25000元,很多远郊区的商品房已经接近3万。

二手房方面,据北京中原三级市场研究部统计数据显示,4月上旬北京二手房总成交量为8747套,同比上涨32%,环比增幅为42.6%,二手房均价突破15215元,同比上涨了66.8%,环比3月上旬上涨了10.3%。

这些突然冒出的购房者,突然暴增的成交量来自哪里?

在归结楼市成交突然暴增的原因时,诸多机构不约而同地提到一个词:恐慌性购房。

来自密云的李女士最近接连在二环内广渠门附近看了几套房子,其中一套富贵园(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)小区的一居回迁房报价190万,60多平米,折合31000元/平米,比年初涨了好几千元。

“贵,但是没办法,给孩子买的,毕竟家在密云,在城里上班太远了,”李女士说,真的很担心房价之后更贵。

新房市场上,3月开盘项目中,多个项目当天全部售罄。

在二手房市场,普遍出现业主提价跳涨。中原地产提供的案例显示,有业主一次提价20万元,而买方仍能咬牙接受,说明他们对后市房价并不看跌。

业内普遍认为,今年全国两会闭幕后的3月15日,北京接连拍出三块“地王”,直接助推了周边乃至全市房价上涨,以“地王”所在区域:望京、亦庄等领涨,全北京二手房成交价突破历史最高点。

这被认为是推动恐慌性入市的一大推动因素,“前期积累的需求开始调整心理预期,而卖方也趁机出货,”中原地产三级市场研究部总监张大伟分析说。

21世纪不动产分析师齐凡认为,“地王”之后,虽然国资委明令78家央企退出房地产市场,但对楼市影响有限。更有业内人士认为,退出令只会让房地产市场更加走向垄断,人们对政策调控房价的预期进一步失望,从而追涨入市。

内销营造“紧俏、热销”内部销售背后,是楼市低迷和变相降价的真相。“一般内部销售,会给内部买家预留10%-20%不等的赢利空间。”

有细心的业内人士指出,这一轮的楼市成交和价格暴涨,与去年有很大不同。

“2009年3、4月主要是刚性需求入市,是正常的良性的成交量释放,”万科总裁郁亮曾表示。

但今年的情况不同,本报记者调查显示,三、四月多个项目均采取内销方式变相降价卖房。通州新城一项目(运河湾)3月17日获得预售证,预售套数548套,截至上周末已售出约400套,据记者了解,这个项目在春节后一直在进行内部认购。

大兴一即将开盘的新项目负责人表示,该盘一期已全部认购完毕,很多都是内部员工或关系户,项目根本不用对外宣传。

有购房人向记者爆料,通州一新开盘项目,他拿到了几个号,开发商承诺,1个月内再涨10%以上,届时帮他改底单,转手。

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