城西北低总价写字楼最受欢迎 租金回报率可达4%以上
相关专题:租房资讯 发布时间:2013-03-14
新房导购: 春节刚过,“国五条”迅速来袭。一方面,住宅受到更严厉的挤压,商业类项目在政策利好下将会继续享受到住宅的溢出效应;另一方面,就写字楼而言,近年来杭城写字楼市场售价和租金双双稳步上扬,整个商务市场容量也在扩大。由此,杭城写字楼渐渐步入一个良性循环的稳健上升通道。
 春节刚过,“国五条”迅速来袭。一方面,住宅受到更严厉的挤压,商业类项目在政策利好下将会继续享受到住宅的溢出效应;另一方面,就写字楼而言,近年来杭城写字楼市场售价和租金双双稳步上扬,整个商务市场容量也在扩大。由此,杭城写字楼渐渐步入一个良性循环的稳健上升通道。

  跟商铺、酒店式公寓吸引了大量投资客不同的是,写字楼市场的客群一直以购买自用为主,因而相对独立稳健,售价和租金水平的关联性较强,由于杭州市场起步较低,因此尚未出现价格泡沫。对于企业型客户来说,购买性价比不错的写字楼,既可以自用办公,也可以抵押贷款并作为优质资产储备;而对于个人投资型客户来说,入手一套总价不高品质不错的写字楼,可以出租获得稳定可观的投资回报,也不失为一个稳妥的投资选择。那么,哪些写字楼项目是比较值得投资的呢?

 去年写字楼行情集中在下半年

 

  拱宸区块、钱江新城和滨江是成交主力

  盘点一下近三年来的杭城写字楼市场可以发现,这个市场相对独立稳定,每年的供应量、成交量以及成交价格的变化不算明显,基本呈现出稳步小幅上扬的态势。

  汉嘉地产统计数据显示,跟供应小年2011年相比,2012年的杭城写字楼市场算是略有起色,回稳到正常水平。整个2012年,杭州主城区一共成交写字楼1401套,总成交面积29.9万平方米,这一成交量较之于2011年的830套、22.2万方回升明显,已经接近于2010年的1701套、33.9万方成交行情;总成交金额为71.5亿元,而2011年总成交金额为53.7亿元;但是,23882元/平方米的成交均价反而略逊于2011年的24131元/平方米,这跟2012年的新供应板块城北、申花等写字楼均价相对不高,以及全年楼市价格整体下行都有关联。

  赢商投资统计数据显示,2012年上半年杭州基本没有推出新的写字楼楼盘,因此成交行情凄惨,总共才成交不到200套,只相当于2011年同期的三分之一。7月开始,杭城相继推出蔚蓝国际、万通中心、西湖国贸大厦、中天·MCC、深蓝·绿景国际、迪凯银座等楼盘,当中不乏高端写字楼和性价比不错的写字楼。随着大量新鲜血液的注入,杭州写字楼市场在下半年才“活”了过来并且生机勃勃。2012年下半年共成交写字楼1211套,占全年总成交量的87%,是2011年同期的2.4倍。尤其是12月逆势突围,成交量达到434套,成为自2010年以来写字楼单月成交量之冠。

  整个2012年度,杭州写字楼成交主要集中在拱宸区块、钱江新城区块和滨江区政府区块,三者成交总量占到了总成交量的75%。拱宸区块凭借万通中心、蔚蓝国际大厦、美好国际大厦的集体发力,成交量达到总成交量的三分之一以上。而钱江新城区块和滨江区政府区块尽管写字楼供应量较大,竞争激烈,写字楼产品又有着面积大总价高的特性,但凭借良好的区位优势和发展潜力,仍然有着不错的成交量。

 杭城西北部是去年至今的供应重镇

 

  租赁需求大、低总价写字楼成交放量

  从2012年至今的成交行情来看,那些区域内写字楼供应稀缺但租赁需求较大、或面积适中总价不算太高的项目最受市场欢迎。

  杭城西北部区域是去年以及今年的写字楼项目供应重镇,主要包括拱宸、申花、文教等区块,由于城西、城北写字楼项目都很稀缺,因此成交行情不俗。拱宸区块去年万通中心、蔚蓝国际、美好国际三楼盘集中发力,合力撑起一片天。万通中心去年下半年首推A幢,后又加推C幢,目前A幢只剩一套房源,C幢也已销售逾九成,主力户型200-660方,成交均价25000元/平方米左右;今年下半年将继续推出E幢大面积写字楼,整层面积2000方,由于已获LEED金奖预认证,预计价格会在30000元/平方米以上。

  蔚蓝国际由于单套写字楼面积较小,仅为80余方,因此荣登去年写字楼个盘成交套数冠军,一共成交421套,成交均价17000元/平方米左右。“蔚蓝国际目前已经是现房,将在3月底和4月底分批交付,目前写字楼已只剩下一些尾房,三层左右面积可售,由于楼层较高价格在20000元/平方米左右。其中200-300方的户型最受客户欢迎,同时客群以城北的地缘性企业为主,自用比例占到了七八成,又因为是现房,买了马上可以入驻办公以及抵押贷款。”蔚蓝国际营销负责人王惠介绍说。

  炙手可热的申花区块,已开热销的有整层起售的银泰城,今年待开的新盘则有矩阵国际。2012年打响了板块头炮的银泰城,将会在4月初一并推出剩下的D幢和E幢写字楼,D幢整层面积1200方起售,是项目内的写字楼楼王,预计价格会在此前B幢21500元/平方米的基础上再涨一些。“从去年开始,就有不少国内外资金比如投行、基金公司等想要整幢购买优质商业物业,我们也谈了几家。过完年这个趋势更明显了,两周内我已经接待了三四拨这样的客户。”银泰城营销负责人徐琦敏透露。城西首个LEED金奖预认证写字楼项目矩阵国际也将于近期开盘,主力户型200-300方,均价24500元/平方米左右,据称目前已有1万多方面积的预约量,当中有一套1800方、带空中花园的整层办公楼被某公司相中,用作企业总部。

  至于面积小总价低的受捧写字楼项目,除了上述的蔚蓝国际,文教区块的中天·MCC也是典型例子。MCC去年11月首开百余套房源,面积70方起,当时去化九成,均价为25000元/平方米左右。MCC总经理徐海鹏介绍说,今年将于4月新推一批房源,由于之前市场接受度较好,均价预计将上涨1000-2000元/平方米,“毕竟MCC的层高达到了舒适的4.5米和4.98米,算上LOFT的溢价率,目前年租金回报率就能达到6%左右,随着城西写字楼租金的稳步上扬,未来回报率十分可观。”此外,复兴区块3月10日首次开盘的海运国际,也是一个很好的例证。该楼盘首次推出的写字楼面积最小120方,均价22000元/平方米,由于位置不错,总价最低可以控制在200多万元,60余套房源卖得很快基本售罄。

  二手写字楼呈现“两头旺”现象

 

  总价两三百万的房源受到市场追捧

  不仅是一手市场上体现出中小面积写字楼和品质写字楼受捧的迹象,在二手写字楼市场上,同样也呈现出类似的特点。

  沐和商业地产相关市场数据统计,在二手写字楼租赁和买卖市场上,小面积酒店式公寓用作办公占到了总量的四成,面积在一两百方的写字楼占比为25%-35%,三五百方面积的写字楼占20%,剩余为面积在500方以上的大型写字楼。“纯写字楼方面,最受市场欢迎的产品总价在200万-300万左右,户型则集中在80-130方、150-250方这两个面积段。”沐和商业地产写字楼部经理曾祥瑞介绍。

  “单价和总价较低的写字楼和标杆性的甲级写字楼在市场上最受欢迎,需求比较旺盛,而那些中不溜秋的写字楼则处境尴尬,不上不下难以出手。”中原地产写字楼部经理李云峰也持有相似观点,他分析称:“现在杭州一般写字楼的正常出租回报率都可以达到4%以上,比起很多商铺3%的出租回报率都做不到的惨淡行情来,写字楼还是比较稳健的。如果用心找找,在杭州回报率能达到5%的写字楼也还是找得到的。另外比较关键的一点是,杭州的写字楼成交价还处于一个较低的水平,基本上都比住宅低,因而未来的增值空间还比较大,而商铺现在价格已经处于高位,未来增值部分被透支得比较明显。”的确,杭州写字楼和住宅的住商倒挂现象一直存在,比如朝晖路绿洲花园的住宅售价在30000元/平方米左右,而写字楼的单价两万都不到,有一半的差价;而住宅和商铺则存在另一种价格倒挂现象,商铺的价格往往是住宅的1.5-2倍,甚至还不止,现在杭州的商铺售价为四五万元/平方米的并不少见。

  此外,如果想购买二手写字楼,还需要注意的是别买那些使用年限短、硬件设施差的“高龄”老旧写字楼,因为它们租赁和转手行情都比较差,买了只会砸在手上。事实上,杭州市场上已经出现了这样一批“高龄”写字楼,大多为1994年、1995年建造,目前土地使用年限大约剩余35年,地段一般还不差,集中在市中心。以庆春路上1995年左右的中河大厦为例,目前租金水平约为2元/平方米/天,而坐落于黄龙的2005年建造的公元大厦租金则达到6元/平方米/天。中原地产商业地产负责人马爱萍告诉记者:“高龄写字楼地段好但租金低主要有两个原因:停车不方便,空调、物业等配套设施跟不上。”由此,杭州老旧写字楼的现状就是,转手率很低,几乎没有客户愿意接手,租金以及售价也涨得很慢。

来源: 百度乐居
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