开发商曲线涨价 北京广州房价插上隐形的翅膀
相关专题:视点解读 发布时间:2013-05-18
新房导购:  最新统计数据显示,北京、广州两地的新房售价均出现了“停涨”。而仅仅在两个月前,国家统计局的数据还显示北京和广州的房价领涨全国。

最新统计数据显示,北京、广州两地的新房售价均出现了“停涨”。而仅仅在两个月前,国家统计局的数据还显示北京和广州的房价领涨全国。

在一线城市中,由于北京和广州的房价上涨压力最大,限价政策也最为严厉。业内人士指出,在严格的价格管控下,统计数据难以反映市场真实情况,这也是不少购房者的实际感觉与数据相左的主要原因。北京和广州的房价只是“假摔”,并不是“真降”,实际上,两地房价已经“插上了隐形的翅膀”。

 开发商曲线涨价

根据中原地产市场研究部统计,剔除保障房,5月以来北京新建住宅成交均价为20755元/平方米,与4月均价20873元/平方米的均价相比,环比出现小幅下跌。

而广州市国土房管局公布的数据显示,4月份广州市辖10区新建商品住宅网上签约均价16374元/平方米,环比下降2.6%。这是自2012年10月份以来,广州新建商品住宅价格首次出现回落。

尽管统计数据显示,北京、广州等城市的房价已经出现回落,但不少业内人士指出,这种数据回落实际上是目前行政限价的结果,只是一种“技术性”回落。

“目前对高端楼盘预售申请的审批基本都暂停了。”北京一位开发商告诉记者,“对于大幅超过目前销售成交均价的新申请预售许可的楼盘,住建委直接就给打回来,让我们要么调价要么等着。”

“在目前的市场局面下,高价楼盘无疑将拉高成交均价。”上述开发商透露,最简单的办法就是“暂缓高价项目的预售证发放,令其不能入市销售”。

此外,记者从广州多个在售楼盘了解到,个别单位售价由于高于楼盘的上报均价,从去年签约至今未完成网签,政府审批部门只允许每月按量网签,控制楼盘的当月销售价格。

在限价政策升级的影响下,已经习惯在政府调控中寻找机会的开发商们,也独辟蹊径地找到了适合他们自己的生存法门。一种较为流行的手段,是开发商将房款和装修款分开签合同,从而实现曲线涨价。

“我们现在确实是让购房人签两份合同,一份购房合同一份装修合同。”北京房山一楼盘开发商表示。

“我买的是新盘,开发商年初说开盘价在17000元/平米左右,这个月开盘的时候说是16500元/平米,但买的时候,另签了一个精装修合同,合同上注明装修费用为2000元。这样算下来,房价相当于每平米18500元,不但没降,反而还涨了。”刚在北京房山一新开楼盘购房的朱小姐告诉记者。

此外,开发商开始在降低成本上做文章。上述房山开发商坦承,“因为后期项目还等着回款,因此在售项目不影响交房的部分如装修产品、社区绿化也比此前设计的大打折扣。”

广州房企人士陈晓明向记者透露,有部分项目降低了精装修的标准,如以往每平米5000元的装修标准,现在降到了每平米3000元,或者将精装修改成毛坯房销售。事实上,这是变相涨价。

而房价数据的下降,还与开发商调整新盘供应结构相关。据了解,不少楼盘已经调整了推盘节奏和结构,部分价位较低的户型提前出售,而较优质的单位留待后期推出,希望蓄盘涨价。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,目前很多已取得预售证的项目,选择推迟开盘签约,导致本应是销售旺季的5月份市场供应量大幅降低,预计这样的市场状况还会持续一段时间。

 传递错误信号

事实上,房价“假摔”向市场传递了错误信号,纸面上的数据变化,并不能抑制房价上行的压力。

中信证券房地产分析师丁勇文表示,目前部分城市房价的回落只是数字游戏,无法反映真实的市场行情,“高端楼盘的入市只是时间问题,但是一旦行政手段在执行中出现懈怠,价格又会出现更大反弹。”

业内人士认为,一方面,目前地方政府落实“国五条”的热情不高;另一方面,不少城市的地价持续上涨,而最近多地“地王”重出江湖,释放出令人不安的信号。

最近,北京等城市的新房库存再度告急。亚豪机构统计数据显示,截至5月5日,北京商品住宅期房存量约3.4万套,现房存量约2.7万套,整体一手房市场存量降至60869套。部分楼盘因认购的人太多,只能采取摇号的方式销售。

“从近几年的调控结果来看,我们对后市还是有信心的,”一位开发商告诉记者,“其实现在预售证审批不下来也没关系,我们正好可以慢慢卖,需要回款就先调价卖掉一栋楼甚至两个单元。”

来源: 百度乐居
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